”Att vara en outsider som ordet oftast används i film och tv kan ju vara lite coolt. Man står utanför. Går sin egen väg. Men på bostadsmarknaden är det faktiskt inte så kul att vara en outsider. Det är något som de flesta av oss fått erfara: Att sova på en kompis soffa eller att betala ockerhyra för en sunkig lya i andra eller tredje hand är faktiskt… inte alls så coolt.”

Så börjar jag min ljudbok “Bostadsskolan” som jag skrev för Storytel i samarbete med EFN Ekonomikanalen för ett par år sedan. Meningen med boken är att hjälpa unga och deras föräldrar med några nycklar för att lyckas komma in på bostadsmarknaden.

Att just vara en outsider på bostadsmarknaden i Sverige är något alltför många av oss har fått uppleva och det är sannerligen ingen rolig eller särskilt trygg situation att befinna sig i. Särskilt när man kanske samtidigt precis börjat på ett nytt jobb eller flyttat ihop med en partner för första gången.

Nu, ett par år efter jag skrev Bostadsskolan, så har det inte precis blivit lättare för unga på bostadsmarknaden. Väntetiderna på en hyresrätt i de kommunala bostadsköerna är fortfarande lång. På bostadsförmedlingen i Stockholm var till exempel den genomsnittliga kötiden i november i år hela 9,1 år.

Så sitter man i en dyr lägenhet man hyr i andra hand och dessutom håller på att spara ihop till kontantinsatsen till en köpt bostad så tar det många år. Hade man dessutom sina besparingar på börsen så har man under 2022 sett en del av dem gå upp i rök.

Men på ett sätt så har det faktiskt blivit lättare! För första gången på länge så har vi under 2022 sett en rejäl nedgång i priserna på bostäder runt om i landet, speciellt i storstäderna. Prisutvecklingen på årsbasis fortsätter sjunka och ligger nu på minus 7 procent för bostadsrätter, enligt Svensk mäklarstatisktik. Sedan toppen i början av året har priserna på riksnivå för bostadsrätter sjunkit med minus 12 procent.

En undersökning som Hemnet presenterade i samband med sin årskrönika idag visar att unga människor, speciellt de som hyr sin bostad idag, känner sig mer motiverade att byta bostad. Många drömmer om ett ägt boende, kanske äntligen chansen att få göra bostadskarriär!

En bidragande orsak är de rasande priserna på ettor och tvåor i storstadsregionerna, där den genomsnittliga bostaden nu säljs UNDER utgångspris, enligt Hemnet. Det är anmärkningsvärt. Sällan har det funnits en sådan chans att pruta på sin kanske största privatekonomiska affär hittills!

Så hur ska man buda i denna marknad? Verkar det som om du är den enda seriösa spekulanten på en bostad? I Bostadsskolan går jag igenom ett antal budgivningsstrategier. Den som är mest tillämpar i denna marknad är att lägga ett lågt bud, men inte ett skambud, eller ett så kallat dolt bud.

Varför inte ett skambud, alltså ett bud som är betydligt lägre än utgångspriset? Mäklaren är skyldig att redovisa alla bud till säljaren, även om hen tycker att ditt bud är för lågt.

Jo det gäller att vara lite försiktig och hålla sig välinformerad kring hur marknaden ser ut och vad snittpriserna per kvadratmeter ligger i området.

Lägger du ett skambud så riskerar du att förolämpa säljaren som då kan välja att ha fler visningar eller att inte sälja alls till dig. Vill du verkligen ha bostaden så kan det vara värt att lägga ett bud som ändå är rimligt med tanke på marknadsläget och nöjd om du får den till det priset utan att det blev någon budgivning.

Du bör dock aldrig lägga ett högre bud än utgångspriset om du inte är helt säker på att det finns andra intressenter i den här marknaden. Då finns det ju en risk att du måste betala mer än du behöver.

Dolda bud är kontroversiella därför det innebär att du kringgår den officiella budgivningen och istället ger säljaren ett ”erbjudande” som blir ogiltigt om de redovisas officiellt eller till andra intresserade. Ofta är detta kopplat till en tidsfrist.

Erbjudandet kan till exempel vara 300 000 kronor under utgångspriset samt att budgivaren är flexibel med inflyttningen och tar hand om flyttstädning och andra praktiska saker som kan vara av värde för säljaren.

Dolda bud tycker många mäklare är ett oskick och jag har en tendens att hålla med, men om alternativet är inga bud, så lovar jag att både mäklare och säljare föredrar ett dold bud, så i en köpares marknad kan det vara värt ett försök. Annars kanske någon annan gör det istället.

Lycka till!