Det skriver LRF Konsult i ett pressmeddelande. Värdeförändringarna är i ”reala” termer, det vill säga före inflation.

Det är LRF Konsults chefsmäklare Carl-Johan Jürss som har gjort beräkningarna.

Han kom fram till att snittpriset för svensk skogsmark ökade från 229 kronor per kubikmeter till 358 kronor under det gångna decenniet.

Det var lite oväntat att skog varit en bättre investering än aktier?

– Ja, jag tycker att det är en rolig jämförelse.

– Det visar bland annat på det som vi alltid har framhållit; att skogen är en stabil investering.

– Och priset på skogsfastigheter har fortsatt öka hela tiden.

I och för sig så sjönk snittpriset med 1 procent under 2009.

– Men det är ju egentligen bara en avmattning av prisutvecklingen.

– Det har varit en oerhört kraftig prisutveckling de senaste fem åren.

Av prisuppgången med 56 procent under 00-talet, så skedde 53 procent under de sista fem åren.

Och eftersom det var en liten nedgång 2009, så är uppgången koncentrerad till perioden 2005-2008.

– Då var det en oerhört stor uppgång i prisnivån.

– I början av decenniet var det rätt stilla, medan vi sett en kraftig utveckling de senaste 5-6 åren.

Jürss ser flera skäl.

– Vi har sett två nya typer av intressenter för skogsfastigheter.

– Det är dels dem som tröttnat lite på börsen.

– Jag får många samtal framför allt från utlandsboende svenskar.

– De har tagit ut kapital från börsen, och vill placera i jord- och skogsfastigheter.

– Den andra kategorin intressenter kommer mer från södra Sverige.

– Det är 40-talister och 50-talister som vill flytta ut och göra som Göran Persson; dra sig tillbaks, köpa en gård och skog, och leva det livet och ägna sig åt jakt, fiske och promenader i skogen.

– Bara känslan av att äga skog är något som många pratar om.

– Det är trevligt att äga skog och lite mark.

En fråga är om det finns fonder som småsparare också kan investera i för att gynnas av värdeutvecklingen på skog. Handelsbanken har varit på tal att ha någon sådan fond. Det gjorde en stor satsning på jord- och skogsfastigheter. Men Handelsbanken har ingen sådan fond enligt information till Realtid.se. Däremot finns det fristående fondbolaget Realfonder som har skogsfonder.

Skogspriserna skiljer sig en hel del beroende på var i Sverige skogen finns.

Praxis är att man delar in Sverige i fem olika skogsregioner, vars skogsfastighetspriser har utvecklats enligt följande:

1) Norrlands inland, värdeökning med +78% under 00-talet till i snitt 262 kr per kubikmeter

2) Stockholm, +63% till 446 kr

3) Norrlandskusten, +58% till 289 kr

4) Mellansverige, +55% till 337 kr

5) Södra Sverige, +49% till 448 kr

Dyrast är alltså skogen i region södra Sverige som här avser allt under Mälardalen, Värmland, och en gräns som går rätt igenom Vänern.

Varför är den skogen mer värdefull?

– Det är marknaden som sätter priset.

– Vi har ju närheten till storstan. Det är ett mer lättillgängligt område att köpa en skogsfastighet i, 10 mil från Stockholm, Malmö eller Göteborg.

– Kommer man upp till exempelvis Värmland blir det plötsligt mycket längre avstånd och så.

En annan faktor som styr priserna på skogsfastigheter är jaktmöjligheter och vilt-tillgången/jakten som är bäst i södra Sverige.

Dessutom växer skogen mycket snabbare i södra Sverige än i Norrland. Det växer mycket mer per år. Man pratar om ”bonitet”; markens förmåga att producera.

Och antalet kubikmeter skog per hektar, det så kallade ”medelförrådet”, är i snitt högre i södra Sverige.

Annars är alltså en trend att priset på skogsfastigheter har ökat mer i norra Sverige än övriga landet under det senaste fem åren.

– Det beror bland annat på att folk har fått upp ögonen för skogen i Norrland.

– Marknaden har tidigare inte hängt med där uppe, men det finns de som bor i Stockholm eller övriga Sverige som investerar i skog i Norrland.

– Prisnivån på skog har varit för låg tidigare i norra delarna av Sverige, men nu har den kommit ifatt.

– Vi ansr sammantaget att prisnivån på skogsfastigheter i hela Sverige, nu är ganska relevant och adekvat.

– Det är inte övervärderat, men det är inte heller undervärderat.

– Det borgar för en stabil utveckling även framöver.

LRF Konsult räknar nu med att skogsfastighetspriserna kommer att fortsätta att öka under överskådlig tid de kommande fem åren.

– Det lär inte alls bli samma värdeökning som under de gångna fem åren, utan kanske en ökningstakt på 1-3 procent per år utöver inflationen.

En aspekt för skogsägare är stormar då det uppstår stora mängder stormfälld skog och överskott på timmer.

Södra Sverige påverkades mycket av stormarna Gudrun och Per. Då fick pappersmassa- och papperstillverkare, samt sågverksindustrin enorma virkeslager.

– Men de virkeslagrena från stormarna är nu i stort sett borta, vilket har lett till en kraftig prisökning på virkesmarknaden i södra Sverige – för industrin kräver färsk gran framför allt.

I norra Sverige växer det mest tall, och där har det inte varit samma virkesprishöjningar.

– Företagen som behöver virke, höjer virkespriserna för att få in det virke de behöver.

Men sett under hela 00-talet har priserna på pappersmassa och sågtimmer legat ungefär oförändrat. Sågtimmer är det man matar in i sågverk för att såga upp till plankor och liknande. Det är aktörer som Södra och Sydved som sätter priset på sågtimmer såsom en stock gran i en viss längd.

Man kan inte enkelt säga vilken sorts skog som är värdefullast. Det beror på var i landet skogen finns och vilka avsättningsmöjligheterna är.

– Men lövskogsområden i södra Sverige såsom rak och fin ekstock, ger väldigt bra betalt.

Det är alltså själva virkespriserna för fälld skog.

Frågan är även om typen av skog som finns på en skogsfastighet, även påverkar värdet på skogsfastigheten.

– Nae, det skulle jag inte säga.

– Men ett välbestockat granbestånd på det småländska höglandet, betingar ett väldigt högt pris på fastighetsmarknaden.

Uppåt 600-700 kronor kubikmetern?

– Inte riktigt, men 500 kronor kubiken kostar det definitivt på det småländska höglandet.

Det går inte att säga någon tumregel för hur stor en ”normal” skogsfastighet brukar vara i skogsfastighetsaffärer.

– Men det finns en trend hos skogsköpare, förutom ökat intresse för mjuka värden som jakt och fiske, att man är mer intresserad av en större areal för en skogsfastighet än hur mycket skog som finns på fastigheten.

Det skiljer sig också lite i olika delar av landet, men så mycket som 70 procent av alla skogsaffärer som LRF Konsult mäklar, handlar om att befintliga skogsägare köper skog som ligger intill den befintliga skogsfastigheten.

– I så stor del av våra affärer säljs skog till närliggande skogsägare, till grannar eller andra befintliga jord- och skogsägare.

En orsak är att skogsfastigheter inte säljs särskilt ofta.

– Det är ganska lång ”omloppstid” för en skogsfastighet.

– Det kan ta 20-60 år och kanske 100 år innan en skogsfastighet kommer ut på marknaden och säljs i samband med interna överlåtelser inom familjen, generationsskiften, eller det ena med det tredje.

– Om du äger en skogsfastighet i södra Sverige till exempel, och grannens skogsfastighet blir till salu, eller någon annan skogsfastighet i närområdet, så är du oftast till 99 procent väldigt intresserad av att köpa.

Då är köparen oftast så intresserad att inte ens den rådande räntenivån för lån har så stor betydelse.

– Just när det gäller möjligheten att förstora en skogsfastighet genom att exempelvis köpa grannens mark, så bjuder folk nästan vad som helst.

– Man lägger ett högt pris för att få köpa kompletterande skogsfastigheter, för ingen vet om den någonsin blir till salu igen under din livstid.

– Då har den rådande räntenivån ganska liten påverkan vid sådan aaffärer.

– I branschen hör man ibland folk som frågar om det uppstått en ”skogsbubbla” för att prisnivåerna ibland är så höga. Men då säger vi: ”Nej, det fungerar inte så.”

– Faktorer som ränta och annat påverkar inte på samma sätt som på villamarknaden. Den är väldigt ränteberoende, för om räntan stiger med 3 procentenheter kanske folk inte har råd att bo kvar eller köpa en ny villa.

– Skogsfastighetsägare är dock generellt lågt belånade, och har en högre ”soliditet”.

En vanlig köpeskilling för en skogsfastighet kan vara 3-4 miljoner kronor.

– Men i Mälardalen får man inte speciellt mycket för det.

– Det blir en betydligt mindre fastighet än i Norrland, oh ja.

– I Norrland får man dubbelt så mycket skog för 3,5 miljoner kronor än i Mälardalen.

Vad är din rekommendation om man har 5 miljoner kronor i kassan och vill köpa skog?

– Mitt råd är att man då pår se på ett område där man är intresserad av att kunna verka.

– Jag rekommenderar inte att man sitter i Malmö och investerar 5 miljoner kronor i en skogsfastighet i Norrland som man aldrig besöker.

– Jag rekommenderar att man blir aktiv i sitt skogsägande; att man köper en skogsfastighet som man besöker och där man sköter om skogen.

– Och med aktiv skogsägare menar jag inte att man tar på sig skogshuggarbyxorna och går ut med motorsågen, även om det kan vara nyttigt.

– Men att man ser till att anlita någon entreprenör som Sydved, Södra, Mellanskog eller Norrskog, som sköter skogen.

Det är reglerat i lagar som skogsvårdslagen hur skogsägare måste sköta sin skog för att skogen ska växa till och ha en ”optimerad” tillväxt.

– Då måste man sköta skogen, gallra och röja.

Skog som når en viss ålder måste ”slut-avverkas”, varefter man måste återplantera ny skog för att bibehålla värdet på fastigheten.

– Så man bör inte köpa 1.000 hektar skog i Norrland och sedan inte göra något.

– Man kan ju göra så, men det är inte optimalt. Då blir värdetillväxten sämre, vilket påverkar värdet på den totala skogsfastigheten.

Men det är väl lätt att bara anlita någon entreprenör som sköter skogen om man vill?

– Ja visst, men jag tror att det är bättre om man engagerar sig själv.

Vilken skog är din egen favoritskog?

– Jag är väldigt jaktintresserad, och om jag skulle köpa en skogsfastighet så skulle det vara i Sörmland.

– Där har du närheten till Stockholm, ett lite ”brutet” landskap med sjöar, åker och skog, och en väldigt trevlig vilt-tillgång.

Vad är det för vilt?

– Älg, kronhjort, dovhjort, rådjur och vildsvin. Det är alla fem sorters klöv-vilt.

En ny trend är att norrmän är oerhört intresserade av att köpa skog i mellersta Sverige, Värmland, Dalarna och uppåt Härjedalen.

– De kanske köper 50 hektar skogsmark, och bygger kanske en fritidsstuga där.

– De här trakterna är stora jaktvårdsområden, och med ett skogsinnehav på 50 hektar kommer man automatiskt med i ”jaktlaget” och får tillgång till mycket större jaktområden.

– Norrmännen är heltokiga i det.

– Vi på LRF Konsult förmedlar även många småfastigheter och hittar köpare som norrmännen.

Vad kostar 50 hektar skog i den trakten?

– Är det 50 hektar myr så kostar det inte mycket, medan det blir dyrare om det är 50 hektar fin skog.

– Det blir ett oerhört brett spann, men kan röra sig om en köpeskilling på någon miljon kronor för ett markområde på 50 hektar.

Tyskarna har också ett stort intresse för svensk skogsmark, men Carl-Johan Jürss märker i så fall själv mer av holländarna.

– Kanske inte just när det gäller rena skogsfastigheter, men för jord- och skogsfastigheter kombinerat.

– Efterfrågan på skog är egentligen mycket högre än utbudet, men samtidigt har jord- och skogsägare i Sverige i snitt en hög ålder.

– Yngre generationer borde ta över föräldrarnas fastigheter, men nuförtiden är intresset mycket mindre för det än för bara tio år sedan.

Det gör att man kan räkna med ett större utbud av skogsfastigheter som blir till salu under de kommande tio åren.

Kommer det att pressa priserna?

– Vi tror egentligen inte det. Däremot lär prisnivån framöver ligga ganska konstant, fast med en svagt uppåtgående trend de närmaste 5-10 åren.

– Vi lär inte få se den rusning uppåt som vi haft de senaste 5 åren.

– Å andra sidan lär vi inte få se någon direkt svacka heller.

– Jag känner att nuvarande nivå är ganska stabil.

Hur mycket tjänar man på en skogsfastighet i form av avverkning och så?

– Det beror på vad som finns på fastigheten.

Trenden sedan 3-5 år är att många köper en skogsfastighet, och sedan gör en ganska stor avverkning något halvår efter köpet för att få in kapital.

För kapitalet amorterar man sedan av en del av lånen för köpet av skogsfastigheten, för att hamna på en rimlig skuldnivå.

– Vi kallar det för att man gör en slutavverkning ganska omgående efter köpet, för att få bort skuldsättning.

Det som har hänt nu under 2009 är dock att skogsköparna har avvaktat med sådana avverkningar för att räntan har legat på så låg nivå, samtidigt som virkespriserna sjönk under första halvåret 2009.

– Då är det naturligtvis bättre att vänta med avverkningen och betala den låga räntan, och vänta på en uppåtgående trend på virkesmarknaden.

– Och det är precis vad som har hänt nu. Virkesmarknaden har vänt. Virke köps in med premium.

– Framför allt i södra Sverige har virkespriserna höjts, vilket gör att skogsägare genast börjar avverka.

– Samtidigt kan man fråga sig om räntan kommer att bli lägre. Nej, det kan den inte. Enda hållet räntan kommer att gå är uppåt. Frågan är bara när.

Dina favoritområden i Sörmland, är det där som Göran Persson nu har sin gård?

– Ja, det kan man säga.

Har du varit där?

– Nej, jag har inte besökt den, men jag har jagat mycket i de områdena.

– Jag har en hel del bekanta som äger skogsfastigheter i de områdena, och även jordfastigheter.

– Den trakten har sin tjusning.

– Sedan är jag bara 36 år och planerar jobba i några år till. Då är närheten till Stockholm en stor fördel.

Köpare och säljare av skogsfastigheter kan alltså anlita dig för att mäkla affärer?

– Ja, även om jag har dragit ner på min direkta roll som mäklare. Nu ansvarar jag för LRF Konsults hela fastighetsförmedling.

– Vi har 103 mäklare i dagsläget över hela Sverige, och är störst i Sverige på jord- och skogsfastigheter med en marknadsandel på 30 procent.

Andra stora mäklarfirmor för den här typen av fastigheter är Skånegårdar, Egendomsmäklarna och Areal.

Mäklararvodet varierar över landet beroende på objektet. En vanliga nivåer är 1 procent för riktigt stora fastigheter, och uppåt 3,5 procent för mindre fastigheter.

– Att förmedla jord- och skogsfastigheter är inte som lägenheter eller villor. Det finns många andra parametrar att ta reda på.

En är hur många kubikmeter skog det finns på en skogsfastighet, och vad den skogen är värd.

Andra frågor är om det finns åkermark och liknande, om det finns EU-stöd, om hela eller delar av fastigheten utarrenderas och hur arrendekontraktet ser ut, om det finns servitut såsom vägservitut eller någon grustäkt.

– Allt är möjligt.

– Så det är en ganska stor skillnad att förmedla jord- och skogsfastigheter. Det är kommersiella fastigheter, och innebär lite mer pyssel än om man ska förmedla en villa i Stockholm.

Totalt i Sverige är statliga Sveaskog en stor skogsägare.

– Bland privata skogsägare är Gustaf Douglas en av de absolut största, säger Jürss.

– Han köpte Boxholms skogar för 10-15 år sedan, och det har inte varit en dålig investering.

Hur mycket äger han av den svenska skogen? 10 procent?

– Nej, långt ifrån. Men jag vet att han är en av de största privata skogsägarna i Sverige.

Det finns även många skogsägarföreningar och sågverk i Norrland som äger skog. Det kan man se hos Statistiska Centralbyrån.

Vilka andra privatpersoner känner du till som är stora skogsägare?

– Jag har några av dem som kunder, och vet inte riktigt om jag ska berätta det.

– De blir inte så glada om jag står och pratar om det.

– Men visst finns det de som kontinuerligt investerar i skog.

– Vi ser att när vi har en fastighet till salu i ett attraktivt område, så är det samma namn som dyker upp med jämna mellanrum.

En fråga som Jürss ofta får är om skog för närvarande är svårsålt eller lättsålt, och hur marknaden fungerar i det avseendet.

– Det vi har sett är att trevliga objekt med högt virkesförråd, jakt och närhet till storstaden – alla möjliga sådana faktorer; de är lättsålda. De går kvickt iväg.

– Men fastigheter med dåligt virkesförråd, dålig ”arrondering” – de är kanske 50 meter breda och 3 kilometer långa; de är betydligt mer svårsålda.

– Och så var det inte tidigare. Förr var allt ganska enkelt att sälja.

– Vi tror att skogsköparna i spåret av finanskrisen blivit lite mer kräsna och nogräknade i den investering de gör.

– Men granskar objekten noggrannare, och känner att ”det här är en fin fastighet. Den ska vi vara med på, medan den här mindre kan vi avstå ifrån”.