Trots Rysslands anfallskrig mot Ukraina bjöd den nordiska transaktionsmarknaden på nya rekordsiffror för första kvartalet i år. Sett till volymer ökade fastighetsaffärerna med 59 procent till motsvarande drygt 150 miljarder kronor, enligt siffror från Pangea Property Partners. Och ökningen sker från redan höga nivåer.

Sverige stod för fastighetsaffärer på totalt 68 miljarder kronor – en ökning med hela 81 procent.

Men siffror för april skvallrar om en avmattning jämfört med föregående år; I Sverige backade volymerna från 25 miljarder kronor till 10 miljarder. Antalet affärer backade dock förhållandevis lite och uppgick till ett fyrtiotal.

– Vi vet också att det ligger några större affärer i pipeline, säger Mikael Söderlundh, analyschef vid Pangea Property Partners.

Förhållandevis stora räntehöjningar och krig i näraliggande Ukraina har inneburit att aptiten på framför allt de sämre objekten har minskat.

– Känslan just nu är att bra objekt fortfarande säljer medan det är tuffare för fastigheter i mer perifera lägen. Riktigt lågavkastande objekt drabbas hårdare av räntehöjningar. Är yielden 3 procent och räntan börjar närma sig 3 procent är det svårt förstås, säger Joakim Arvius.

Nu är beroendet av kapitalmarknaden snarare en nackdel. De senaste veckorna har det varit billigare att finansiera sig via bank

Det har också skett en ommöblering på köpsidan. De noterade bolagen – som stått för nästan hälften av alla köp – tar ett kliv tillbaka.

– Börsbolagen har en tuffare situation än icke börsnoterade eftersom deras kurser har rasat samtidigt som deras finansiering blivit dyrare. Obligationsmarknaden – som stora börsnoterade fastighetsbolag hämtar mycket av sin finansiering från – har torkat upp rejält, säger Joakim Arvius.

Tidigare har större fastighetsbolag som framför allt finansierar sig via obligationer, haft en fördel av detta.

– Nu är beroendet av kapitalmarknaden snarare en nackdel. De senaste veckorna har det varit billigare att finansiera sig via bank, säger Mikael Söderlundh.

Men det faktum att börsnoterade fastighetsbolag låter fingret på avfyrningsknappen vila, betyder inte att det saknas köpare.

– Fonder som rest kapital, vilket ska investeras, är fortfarande aktiva och letar ganska brett. Sedan är vår gissning att institutioner – som ofta köper obelånat – kommer att flytta fram positionerna. Köpare med lägre belåning ser möjligheter att ta marknadsandelar nu. De får en positiv effekt av den högre inflationen – intäkterna ökar – samtidigt som den negativa effekten av högre räntor inte slår fullt ut, säger Söderlundh.

Lågbelånade fastighetsaktörer kommer alltså att gynnas när räntan och inflationen går upp.

Joakim Arvius tror också att antalet affärer kommer att öka när köpare och säljare anpassat sig till de nya förutsättningarna.

– Det finns fortfarande en investeringsvilja men räntorna har gått upp ganska rejält och jag tror att man måste hitta ett nytt jämviktsläge. Och det kan ta lite tid, men kapitalet finns därute.