Värderingen rusade mitt i corona-krisen

Det är bolaget Farsta Sillö 5 AB som får en kraftigt förstärkt balansräkning i den senaste årsredovisningen. Totalt skrivs värdet på bolagets fastighetsinnehav upp från 296 miljoner kronor i juni 2018 till 904 miljoner vid senaste årsskiftet. Årsredovisningen undertecknades i juni och registrerades hos Bolagsverket i augusti.

På fastigheten finns sedan tidigare flera byggnader med kontors- och andra verksamhetslokaler. Nyligen tillkännagav Stockholms stad att man inleder ett detaljplaneprojekt för att tillåtta om- och nybyggnation av 500 bostadslägenheter. Prognosen för färdig detaljplan är satt till september 2022, först därefter kan byggnationen påbörjas.

Varför Farsta Sillö 5 AB väljer att göra den stora uppvärderingen av innehavet just nu framgår inte av årsredovisningen. Bolaget anger endast att man har tagit upp en ”uppskrivningsfond” om 487 miljoner i balansräkningen. Man har också fått en ”uppskjuten skatteskuld” på 145,3 miljoner på grund av värdeökningen.

NCP-koncernens talesperson Carl-Johan Lye uppger för Realtid att det ökade fastighetsvärdet baseras på ett värderingsutlåtande. Vilken firma som stått för värderingen och hur uppskrivningen motiveras är inte officiellt.

”Värderingen är gjord av en välrenommerad extern auktoriserad värderingsfirma”, skriver Carl-Johan Lye.

Håkan Uddström, sfärens huvudrevisor, kommenterar inte heller värderingsändringen i sin revisionsberättelse. Där framgår endast standardtexten: ”Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden.”

Uppskrivningen med över 200 procent står i bjärt kontrast till NCP Nordics uttalden i våras då bolaget tvingades be obligationsinnehavarna om uppskov med räntebetalningarna. Då angavs att flera befintliga hyresgäster i Farsta fått ekonomiska problem på grund av pandemin samt att detaljplaneprocessen med kommunen drabbats av förseningar.

Enligt den nya årsredovisningen minskade omsättningen i Farsta Sillö 5 AB från 75,2 till 68,7 miljoner. Detta trots att det senaste räkenskapsåret förlängts med sex månader. Bolaget redovisar räntekostnader på 22,1 miljoner kronor och en förlust före skatt på 22,6 miljoner.

Carl-Johan Lye pekar på att behovet av ett räntestopp främst var kopplat till kassasituationen och därmed alltså inget som påverkar det långsiktiga värdet:

”När det gäller ränteuppskovet så var den uttalade huvudanledningen en likviditetsfråga som direkt var och är kopplat till den pågående pandemin.”

Förutom koncernens obligationsfinansiering är Danske Bank stor långivare direkt i Farsta-projektet. Ett lån på drygt 250 miljoner kronor löpte ut vid halvårsskiftet. NCP har inte kommenterat hur dessa förhandlingar slutade.

I NCP:s portfölj finns också Villa Söderås på Lidingö där en säljprocess skulle inledas tidigare i år. Nu har objektet lagts ut av mäklarfirman Skeppsholmen, något som Lidingö Nyheter tidigare har rapporterat om.

I annonsen anges inget begärt pris. Fastigheten är sedan tidigare värderad till 270 miljoner kronor.