Fler affärer på fastighetsmarknaden

Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden 2011 hamnade på 104 miljarder kronor vilket är 2 miljarder lägre än 2010.

Realtid.se frågade tre rådgivare om vad de tror om fastighetsaffärerna 2012. Och de är alla försiktigt optimistiska.

Patrik Essehorn, delägare
på advokatbyrån MAQS, tror att transaktionsmarknaden ökar under det kommande året.

– Att det var en nedgång sista halvåret 2011 berodde framför allt på eurokrisen, säger han till Realtid.se.

För ökad volym hoppas Patrik Essehorn att räntorna sjunker ytterligare, att eurokrisen minskar samt att den finansiella sektorn fungerar.
Det värsta som kan hända 2012 är en bankkris.

Sektorer som är hetast just nu på fastighetsmarknaden är kontor, bostäder och handel. På köpsidan ser Essehorn svenska noterade fastighetsbolag, pensionsfonder och större fastighetsfonder.

– Men institutioner behöver öka sin fastighetsandel ytterligare. Vi ser en trend i att pensionsfonder ökar sina fastighetsköp och de vill nog fortsätta att växa med det. De får ju, på så sätt, en alternativ avkastning till börsen. Därtill är den långa räntan för låg och då kan inte pensionfonderna få erforderlig avkastning på sina medel, säger Patrik Essehorn.

Vilka är säljare?

– Det verkar framför allt vara utländska ägare såsom danska privatpersoner samt bolag som behöver medel för att antingen minska sin belåning eller för att satsa på investeringar.

Patrik Essehorn anser att Sverige står sig väl jämfört med andra länder i hela Europa vilket beror på att marknaden här är transparent. Därtill går flera svenska fastighetsbolag bra eftersom de är inte så högt belånade som många utländska ägare samtidigt som de uppvisar rätt bra lönsamhet.

Enligt tidningen Fastighetssverige dominerade de svenska aktörerna på marknaden 2011 då de stod för nära 90 procent av det investerade kapitalet och 67 procent av försäljningsvolymen.

Kan man locka fler utländska investerare till Sverige?

– Jag tror att svenska fastighetsbolag och nordiska pensionsfonder kommer att öka. Men knappast utländska investerare överlag; de har fullt upp med att få finansiering och sedan är den svenska fastighetsmarknaden inte tillräckligt stor för dem, svarar Essehorn.

Klas Wennström, delägare på Mannheimer Swartling, tror på fler tyska köpare 2012.

– Vi har just nu sett ett större intresse från tyska fonder. De är väldigt fokuserade på trygga, bra investeringar. De är beredda att betala ganska bra för bra fastigheter med bra hyresgäster. Samtidigt byggs det ganska mycket på kontorssidan i Stockholm. Jag tror vi kommer att se mer kapital från Tyskland under 2012, säger han till Realtid.se.

– Jag tror att det blir ungefär som 2011, möjligen en liten uppgång. Sverige anses vara en trygg plats att investera i eftersom vår ekonomi är hyfsat stabil och det gör att efterfrågan på lokaler och kontor är fortsatt hög. Det är ingenting man ser i resten av Europa, men här är det fortsatt intressant att köpa fastigheter.

– Problemet som vi har sett den senaste tiden har varit att det är svårt att finansiera affärerna. Bankerna har höjt sina marginaler och man får inte låna lika mycket som tidigare.

Utan lagstiftning har den kommersiella sidan gjort precis samma som fastighetsköp för privatpersoner: bankerna lånar inte ut lika stor del av köpeskillingen som tidigare. Och det största orosmolnet 2012 förblir tillgång på finansiering, menar Wennström.

– De som köper i dag är aktörer som inte behöver låna så mycket till sina förvärv och antingen är dessa de som har mycket kapital såsom de svenska pension- och livförsäkringsbolagen eller de som är delägda av dem till exempel Hemfosa – som nyligen köpte Saab-fabrikerna – är ett bolag med mycket kapital från pensionsbolag.

Tom Landahl, vd Tenzing tror också att transaktionsvolymen kommer att öka under året.

– Fler kommer att söka sig till fastighetsinvesteringar jämfört med ränte- och aktieexponeringar. Alternativa investeringar hos de stora investeringarna kommer att öka.

Ser du också en trend med fler tyska pensionsfonder?

– De är här sedan ett tag tillbaka, de både säljer och köper, och det kommer nog att fortsätta. Norden som geografisk plats plus Sveriges ekonomi samt att allt fler söker alternativa investeringar kommer att leda till ökad aktivitet.

Enligt tidningen Fastighetssverige var Stockholm den marknad som attraherade mest kapital i fjol, närmare 40 procent av transaktionsvolymen 2011. Sett till olika fastighetssektorer var kontor störst med närmare 30 procent av kapitalet, följt av bostäder, 25 procent. De svenska aktörerna dominerade kraftigt och stod för nästan 90 procent av det investerade kapitalet och 67 procent av försäljningsvolymen under året.

Landahl betonar att handel också har varit populärt.

– Precis före jul köpte AMF tre köpcentrum: Fältöversten, Ringen och Västermalmsgallerian för fyra miljarder kronor. Bostäder, handelsfastigheter och kontor är av intresse, säger Tom Landahl och påpekar att fjolårets absolut största affär utspelade sig i Norrland och det var försäljningen av Norrvidden för 5,8 miljarder kronor.

De största hoten 2012 återfinns i den makroekonomiska utvecklingen med sämre efterfrågan och visst, menar Landahl, är en nyligen genomförd räntesänkning ett tecken på minskad efterfrågan, men så dålig är den inte.

Även Tom Landahl anser att köparna utgörs av aktörer som har god finansiering från början eftersom bankerna har begränsade utlångingsmöjligheter. På säljsidan ser han också fler utländska investerare då många av dessa ska gå ur fonder de investerat i för flera år sedan.