Tydlig signal om stigande risker

Allt fler amerikaner väljer att plocka ut delar av det egna kapitalet i bostaden vid refinansieringen. Ett beteende som var regel åren innan bostadsbubblan sprack och utlöste den djupa finanskrisen 2008-2009. 

Det är dock mycket långt kvar till de extrema nivåer som gällde åren 2004-2007 då alla kalkylerade med att de redan uppumpade lägenhets- och huspriserna skulle fortsätta stiga till himlen. Ändå är ”uttagen” under de senaste 18 månaderna mer än dubbelt så stora som under de sex föregående åren. 

Refinansieringsrundorna 2018-2019 på den amerikanska bostadsmarknaden sker till högre boräntor då bruttoskulderna ökar, och risktagandet för den delen, via ”uttagen”. I det avseendet är marknaden tillbaka på samma nivåer som före finanskrisen då omkring 50 procent av alla tilläggslån till bostaden i samband med refinansieringen skedde till stigande räntor. En tydlig signal om stigande risker i marknaden med andra ord. 

De växande bruttoskulderna hos de amerikanska bostadsägarna kommer också när prisutvecklingen mattats av rejält på de flesta delar av marknaden. De genomsnittliga lägenhets- och huspriset i USA har under 2010-talet successivt klättrat tillbaka till peaknivåerna som sattes i slutet av 2006 och början av 2007. Det välanvända S&P Case Shiller homeprice index överträffade i slutet av förra året rekordnoteringarna från åren innan finanskrisen. Det går därför att tolka viljan hos hushållen att öka skuldsättningen som om marknaden kommer fortsätta uppåt eller åtminstone vara stabil, vilket även det påminner om resonemangen åren innan finanskrisen. 

Enligt kundundersökningar finns det en mängd olika förklaringar till att ett växande antal amerikanska bostadsägare återigen utnyttjar sina bostäder som ett slags ”bankomat”. Det handlar bland annat om att betala av dyrare kreditkortskulder, krympa billånen och renoveringsprojekt i hemmet. Det egna kapitalet i huset har ökat i tio år, men många amerikaner har svårt att klara ”driften” av sina liv via arbetsinkomster. Oroande är att allt fler även svarar att det vill investera i ytterligare en bostad, delvis i spekulationssyfte. Detta var mycket vanligt 2004-2007. 

Efterfrågan på bostadsrelaterade obligationer (mortgage-backed securities, MBS) har tilltagit efter en större priskorrigering under 2019. Yielden har växt på MBS och spreaden, eller skillnaden, i yield mellan statsobligationer och bostadsrelaterade obligationer steg till över 100 baspunkter under hösten 2019. Det är den högsta spreaden på över sex år, och tyder på växande oro för bostadsmarknaden hos investerarkollektivet. 

Spreaden har också växt i relation till företagsobligationsmarknaden, vilket förstärker intrycket att det finns en växande misstro mot prisutvecklingen på bostadsmarknaden och bostadsägarnas uttag av eget kapital. 

En försvagning av makromiljön i USA kan få spreaden mellan statsobligationer /företagsobligationer och MBS-marknaden att växa ytterligare. Den amerikanska ekonomin har lyckats pressa ner arbetslösheten till rekordnivåer, men om trenden vänder finns betydande risker dels i bostadsmarknaden, dels i den del av obligationsmarknaden som är exponerad dit.