Försäljning av kontorsfastighet i Södertälje, köp av samhällsfastigheter i Skellefteå, bygge av nytt polishus i Kiruna. Realtid har sammanställt årets större fastighetstransaktioner – och det handlar om många miljarder kronor.

– Detta är en central beståndsdel i vår strategi. SBB:s affärsmodell bygger på kassaflöden från världens tryggaste tillgångar kompletterat av värdeskapande från tre ben: Projekt- och fastighetsutveckling, renoveringar och fastighetstransaktioner, säger Adrian Westman, IR-chef SBB, till Realtid.

Interaktiv karta över
SBB:s alla transaktioner
hittills under 2020 – 
Klicka här>>

SBB arbetar löpande med att avyttra fastigheter som är färdigutvecklade eller som inte bedöms som kärninnehav.

– Försäljningen av sådana fastigheter innebär kapitalåtervinning och frigör resurser för att möjliggöra ytterligare attraktiva förvärv där kvaliteten i beståndet succesivt höjs, säger Adrian Westman.

SBB:s mål är att projekt- och fastighetsutveckling ska generera ett resultat om 500–700 miljoner kronor per år i genomsnitt över en konjunkturcykel. För tillfället går det bättre än så: Enbart det senaste kvartalets resultat var 594 miljoner kronor.

Per den 30 september i år hade SBB en byggrättsportfölj för social infrastruktur motsvarande ungefär 29 000 lägenheter. Total volym av pågående nyproduktionsprojekt för egen förvaltning samma datum var cirka 4,7 miljarder kronor. Gällande renovering, om- och tillbyggnad så är SBB:s mål att renovera 600 lägenheter per år.

Det tredje benet, fastighetstransaktioner, har stort fokus på att förvärva fastigheter med AAA-kassaflöden med outnyttjad värdepotential. Det gör att bolaget kan återvinna kapital för att skapa aktieägarnytta. Samtidigt är bolagets kreditrating fortfarande BBB- enligt S&P Global Ratings, men i sommarens uppdatering tog S&P bort SBB från Credit Watch Negative.

Enligt SBB själva uppfyller bolaget redan idag kraven för en rating om BBB+ och på lång sikt är målet att uppnå en A-rating.

Under året har SBB:s ratingjakt fortsatt genom ett antal försäljningar. I slutet av september återbetalade SBB även alla Hemfosa-obligationer och amorterade säkerställda banklån om tre miljarder kronor.

Trots detta kan det för en utomstående kanske tyckas som om att processen med en förbättrad rating går trögt, något som SBB dock inte håller med om.

– Genom att höja kvaliteten på beståndet stärks vår intjäningsförmåga samtidigt som vi minskar nettoskulden. Det går absolut inte trögt att förbättra vår rating. Kreditinstituten har normalt en horisont på 12-18 månader och vår resa till en investment grade rating knappt tre år efter bolagets grundande bör betraktas som en snabb uppgradering. Senast igår fick vi en positiv uppdatering från S&P som konstaterar att vi levererar som förväntat på viktiga nyckeltal och att de följer utvecklingen noga, säger Adrian Westman