Claes Folkmar, Finansinspektionen
Krönika

Varför slår inte digitaliseringen igenom på villamarknaden?

Med tanke på prisutvecklingen på bostadsmarknaden de senaste 20 åren har avgifterna/skatterna som blivit ett ymnighetshorn för staten. Ifjol drog dessa villarelaterade skatter in drygt 12 miljarder kronor. Realtids Claes Folkmar tycker att det är dags för en förändring.

Claes Folkmar
Uppdaterad 2021-10-26
Publicerad 2021-10-26

Statens intäkter från stämpelskatten, som är starkt kopplad till värdeutvecklingen på villamarknaden, lär slå nytt rekord 2021. Priserna på bostadsmarknaden i storstadsregionerna har skenat under pandemin och utvecklingen har fortsatt efter sommaren om än i försiktigare takt. I attraktiva lägen och villaområden är det i princip omöjligt för en familj att hitta ett hus under 10 miljoner, och snittpriset i Stockholm har börjat närma sig 9 miljoner. 

Detta trots intensiva försök från regeringen via Finansinspektionen, FI, att tygla värdeinflationen på bostadsmarknaden med hårda och rigorösa amorteringskrav. Det är förstås extremt pressade bostadsräntor och aktiemarknadsefffekter efter långvariga kursuppgångar som blåser på bostadspriserna. 

Visserligen är det svårt att avgöra hur mycket amorteringskraven, som införts i flera omgångar sedan 2016, lyckats dämpa prisutvecklingen. Sannolikt har kraven haft en effekt men inte så mycket som FI velat eller räknat med. Detta har fått till följd att många bostadsköpare stängs ute från de delar av marknaden de egentligen vill köpa på och att vissa grupper helt enkelt inte kan köpa egen bostad överhuvudtaget. Alternativt har många valt att finansiera bostadsköpet med blancolån som inte omfattas av amorteringskraven. 

Köpen i de attraktiva närförorterna, men även lite längre ut från city, sker framför allt av grupper som redan bor där eller flyttar ut från innerstäderna. Det handlar främst om ”bostadsinsiders” som kanske vill växla upp bostadsytan eller helt enkelt flytta till en ”finare” adress. Därmed är det också dessa individer och familjer  som träffas av de rigida transaktionskatterna som finns på den svenska bostadsmarknaden. Dom är inte synonyma med något slags överklass med mycket höga inkomster utan är just insiders som varit med i bostadsmarknaden en längre tid. 

"Med tanke på att regeringen och FI sedan 2016 är hårt knutna till frågan om amorteringskraven och bostädernas viktiga roll för den finansiella stabiliteten i nationen är det lite märkligt att FI inte lyft frågan om transaktionsskatterna."

En familj som vill flytta från exempelvis innerstaden till en närförort när barnen kommer för att leva villaliv så slår omsättningsskatterna till med, i värsta fall, full kraft. Ett förhållandevis vanligt exempel kan vara att familjen får upp ögonen för en obelånad liten villa med trädgård där ägaren flyttar av åldersskäl. Då blir familjens utgifter för omsättningsskatterna extrema. Flera andra familjer är minst lika intresserade, men vår familj avgår med segern i budgivningen och priset stannar på 14 miljoner. Visserligen betydligt högre än genomsnittet i Stockholm, men smakar det så kostar det. 

Tråkigt nog för den flyttande familjen stannar inte förvärvskostnaderna för villan på 14 miljoner kronor. Köparen måste betala stämpelskatten (på det högsta beloppet av taxeringsvärdet eller köpeskillingen) på 1,5 procent och, om huset är obelånat och saknar pantbrev (en säkerhet i fastigheten), även betala pantbrevsavifter på de bostadslån som familjen måste ta för att finansiera köpet. I det här fallet handlar det om 6 miljoner i lån och pantbrevsavgiften är 2 procent av lånebeloppet. Totalt landar notan då på 330 000 kronor. 

Inga småpengar alltså för familjen. Det märkliga är att de här avgifterna/skatterna har en historisk koppling på det sättet att de är tänkta att betala för det kostnaderna som uppstår vid till exempel lagfartsbyten (fast egendom byter ägare). Det kan ju omöjligen uppstå administrativa kostnader på 330 000 vid ett husköp idag. Dessutom utgår expeditionsavgifter på 825 kronor för att täcka kostnaden för handläggningen hos lantmäteriet som sköter den här typen av ägarskiften. Så egentligen handlar det bara om ytterligare ett sätt att plocka ut skatt från enskilda individer. Med tanke på prisutvecklingen de senaste 20 åren har avgifterna/skatterna som blivit ett ymnighetshorn för staten. Ifjol drog dessa villarelaterade skatter in drygt 12 miljarder kronor. 

I de flesta konsumentindustrier, till exempel aktie- och fondandelshandel , har internetrevolutionen och digitaliseringen under de senaste 20 åren tryckt tillbaka transaktionskostnaderna för att köpa och sälja produkter. På 1990-talet kostade en vanligt aktieaffär minst 1 procent (idag kan du göra samma affär för ett par tre punkter), och det fanns köp- och säljavgifter på fonder. När det gäller den här typen av statlig omsättningsskatt/avgift har ingenting hänt. Om det kan man tycka olika beroende på vilket politiskt perspektiv man har. 

Ur ett liberalt perspektiv är det förstås oanständigt att staten går in och plockar av hårt arbetande människor betydande belopp när de flyttar. I synnerhet gäller det då ursprungstanken med stämpelskatten var att den skulle täcka de administrativa kostnaderna att genomföra ett ägarskifte av fast egendom. I fallet ovan krävs det en årsinkomst på närmare en halv miljon kronor för att betala avgifterna/skatterna för lagfart och pantbrev. Å andra sidan finns det idag inget parti till höger om mitten i riksdagen som driver frågan om att marknadsanpassa de avgifter som avhandlas här. Hela frågan om transaktionsskatterna på bostäder tycks vara en icke-fråga då den i princip aldrig förekommer i debatten, vilket kan tyckas märkligt med tanken på hur hårt det drabbar de som flyttar till en villa. 

Ur ett vänsterperspektiv är det naturligtvis helt annorlunda. De som har möjlighet att köpa en villa för 14 miljoner har förstås råd att betala 330 000 i skatter och avgifter, lyder ofta retoriken. Den stora välfärdsstaten är en hungrig varg och kräver allt mer resurser för att skapa social rättvisa. 

Med tanke på att regeringen och FI sedan 2016 är hårt knutna till frågan om amorteringskraven och bostädernas viktiga roll för den finansiella stabiliteten i nationen är det lite märkligt att FI inte lyft frågan om transaktionsskatterna. Det finns ju egentligen inget som hindrar att den nuvarande regeringen och FI drämmer till med en höjning att omsättningsskatterna för att få bukt med skenande prisutvecklingen som FI pekat ut som en stor systemrisk för landet.

Under pandemin har ju framför allt villapriserna haft en remarkabel prisutveckling. Varför inte dra in en del av denna orättvisa förmögenhetsökningen till staten och samtidigt få en dämpande effekt på priserna? 

Och varför inte införa liknande transaktionsavgifter på den stekheta bostadsrättsmarknaden för att äntligen lyckas trycka till priserna. Se där ett nytt förslag som FI:s generaldirektör Erik Thedéen kan framföra till regeringen. Att det i praktiken är staten som via Riksbanken (som är helt i händerna på den globala makroutvecklingen) driver på bostadsprisstegringarna genom en extrem penningpolitik med ultralåga räntor är en helt annan fråga. 

Platsannonser

Logga in