Fastighetsankdammen

Nyheterna om extremt lukrativa ersättningsprogram och privata sidoaffärer för nyckelpersonerna i Rikshem har radats upp den senaste tiden.

Ledningsduon bestående av vd Jan-Erik Höjvall och ordförande Mats Mared har kämpat tappert med att freda sig men befinner sig nu på ett allt kraftigare sluttande plan.

Petningen av vice-vd Ilija Batljan och beskedet att verksamheten ska granskas av utomstående gav inte den respit som Rikshemtopparna hoppats på. Idag avslöjar Dagens Industri att Jan-Erik Höjvall själv driver bolag i privat regi som investerar i samhällsfastigheter vilket just är ett av affärsbenen inom Rikshem.

För ägarna Fjärde AP-fonden och AMF är situationen allt mer pinsam då man uppenbart inte har en fungerande ägarstyrning. Fram skymtar bilden av att man lämnat över en påse miljarder och skrivit guldkantade avtal med nyckelpersonerna i hopp om att de ska skänka avkastning till pensionärerna. Hur detta sedan sker och hur ledningen agerar privat verkar ha varit av mindre intresse.

Just denna typ av ägarbeteende är extra problematiskt i den svenska fastighetsbranschen som trots den stora geografiska ytan är en liten ankdamm när det gäller de verkliga makthavarna och deras nätverk.

Inte sällan ser vi personkonstellationer som dyker upp gång på gång i nya projekt och bolag. I Rikshem-fallet är det inte annorlunda. Jan-Erik Höjvall och Mats Mared känner varandra åtminstone sedan 1990-talet då de arbetade på Skanska och senare Drott.

Drott hade sin egen ansvarsskandal i början av 00-talet då chefer med anhöriga fick gräddfil till lägenhetskontrakt. Mats Mared ordnade själv ett eget boende genom kontakter i Skandia-ledningen.

Jan-Erik Höjvall arbetade efter Drott under flera år som chef för Akelius Fastigheter. Under denna tid verkar hans professionella uppdrag ha blandats med privata intressen.

2008 köpte Akelius fiaskoprojektet Cape East, ett hotell- och konferenscenter i Haparanda som byggts upp av Jan-Erik Höjvalls dåvarande hustru Elisabeth Norman.

Den som läser årsredovisningarna från de aktuella bolagen vid tidpunkten ser att kapitalbristen var akut och att Elisabeth Normans ägarbolag gått i borgen för delar av Cape East-projektet.

Att Akelius klev in och tog över verkar ha löst problemet. Dock inte för Akelius som efter många bedrövelser idag hyr ut anläggningen som flyktingboende. Roger Akelius sa i en intervju i våras att förlusterna på Cape East-köpet så här långt ligger runt 100 miljoner kronor.

Betydligt gladare är han förmodligen över att Rikshem nyligen bestämt sig för att köpa närmare 1.700 lägenheter i Haparanda, Umeå och Östersund från just Akelius.

Prislappen på närmare 1,9 miljarder har fått ett och annat ögonbryn att höjas i fastighetsbranschen. Jan-Erik Höjvall berättar att det är delar av den portfölj han själv var med om att bygga upp under tiden på Akelius som Rikshem nu köper. Och det höga priset?

– Köper man stora partier så är prisbilden fortfarande så pass bra att man kan räkna hem affären, men för enstaka fastigheter är det rätt dyrt, säger han i en intervju med Fastighetstidningen.

Förvärvet från Akelius är ännu ett exempel på den lilla värld som de stora svenska fastighetsaktörerna rör sig i. Pensionärerna som investerar i Rikshem får hoppas att Jan-Erik Höjvall har gjort rätt bedömning när det gäller värderingen denna gång.

Den större frågan för fastighetssektorn är hur regelverk och branschpraxis för personer på förtroendeposter ska utformas i framtiden. För faktum är att olika typer av sidoaffärer och närståendetransaktioner ibland snarast är regel än undantag när det gäller nyckelpersoner i så väl börsnoterade bolag som pensionskapitalägda.

Minoritetsägare, fondsparare, investerare och banker har all anledning att fråga sig om affärerna görs på rätt sätt, till rätt värdering och hur riskfördelningen ser ut mellan parterna. Hur går värderingen till när det publika bolaget köper en närståendes fastighetsportfölj? Och hur fördelas förresten finders-fees och andra provisioner?

Det är inte heller speciellt svårt att föreställa sig att risken för felsteg är stor om en chef på ett fastighetsbolag, som agerar på en synbart evigt uppåtgående marknad, både får mångmiljonersättningar men också fria ramar att investera privat.

Kanske är det så att just fastigheter är ett så pass känsligt och lukrativt tillgångsslag att extra hårda krav måste till för att få den moraliska kompassen att peka åt rätt håll? I flödet av nya affärsmöjligheter, lägenhetskontrakt och tomttilldelningar är det lätt att gå vilse och risken för vänskapskorruption är stor.

En annan åtgärd för att undvika dålig doft från ankdammen är förmodligen att öka rotationen på cheferna och se till att mångåriga personkonstellationer och nätverk inte ges fri tillgång att förfoga över "andras pengar" utan egen risk.

Mot bakgrund av värdeutvecklingen på fastighetsmarknaden den senaste åren verkar det finns hyfsad avkastning för många att dela på, frågan är då varför vissa nyckelpersoner alltid ska få förtur till köttgrytorna?