Taxeringsexperten: ”Fastighetsägaren är utelämnad till Skatteverkets tolkning”

I mitten av juni kommer ägare till hyresfastigheter att få brev från Skatteverket med 2022 års beslut om fastighetstaxering i sina brevlådor – och för en del mottagare innebär brevet en överraskning.

– Jag vågar påstå att många fastigheter är feltaxerade, att många fastigheter därför har ett för högt taxeringsvärde och att fastighetsägaren alltså betalar för mycket skatt, säger Paulina Fenson, jurist och partner på Fenberg Property Tax till Realtid.

Hon säger att en av de främsta anledningarna till att en fastighet är feltaxerad är att fastighetsägaren inte känner till hur många justeringar eller avdrag man faktiskt får lov att göra.

– Mitt intryck är att den vanlige fastighetsägaren tycker att det är svårt och ganska tråkigt med skattefrågor. Eftersom fastighetstaxering och fastighetsskatt är ett väldigt litet område inom skatteområdet så är det extra svårt att hitta vägledning, säger Paulina Fenson.

Fastighetstaxeringen är schablonartad och för att taxeringsvärdet för en specifik fastighet ska återspegla värdet på den fastigheten kan det vara nödvändigt att begära justering av värdet i deklarationen. Skatteverket gör sällan några justeringar om det inte finns ett yrkande om det i deklarationen.

– Jag menar att det finns justeringar som med största säkerhet blir godkända av Skatteverket om bara fastighetsägaren begär dem. Det finns ingen möjlighet för Skatteverket att gå igenom alla de fastighetsdeklarationer som kommer in till dem. Många taxeringar sker maskinellt. För att man ska kunna få en justering av taxeringsvärdet så måste man som fastighetsägare aktivt söka justeringen, säger Paulina Fenson och fortsätter:

– Förutom Skatteverket som är både beslutande och lagtolkande så finns det för lite praxis och doktrin som driver rättsutvecklingen. Fastighetsägaren är utelämnad till Skatteverkets tolkning av fastighetstaxeringslagen. På Skatteverkets hemsida finns många justeringar beskrivna, men som insatt i rättsområdet kan jag se att det ibland saknas tydlig redogörelse för systematiken i hur Skatteverket gör sina bedömningar och hur de kom fram till dem, säger hon.

För ägare av hyresfastigheter är årshyran en viktig värdefaktor, och taxeringsvärdet blir inte rättvisande om den redovisade hyran är för låg.

– Men vad händer då om den redovisade hyran är alltför hög? Då borde Skatteverket tillämpa genomsnittshyra, men så är oftast inte fallet. Skatteverket ser inga hinder mot att taxera en fastighet med en redovisad hyra som är dubbelt så hög som genomsnitthyran. Jag tycker det är svårt att se att denna typ av bedömning skulle vara förutsägbar och rättssäker för en fastighetsägare, säger Paulina Fenson.

Om någon begär att Skatteverket sänker en faktisk hyra till genomsnittshyra brukar myndigheten begära att fastighetsägaren visar på en jämförelsehyra, alltså hyra för en byggnad i samma område, med samma ålder och samma typ av lokal.

– Om inte fastighetsägaren har ett stort fastighetsbestånd i samma område eller har ett gott nätverk med andra fastighetsägare i området så är det svårt att ta fram ett sådant underlag. Jag menar att Skatteverket själva sitter på det absolut bästa underlaget på vad en jämförelsehyra är i området, eftersom det underlag som de har använt till att sätta genomsnittshyran är precis den jämförelsehyra som de efterfrågar, säger hon.

Paulina Fenson ifrågasätter varför Skatteverket inte tittar på avvikelse från genomsnittshyran både när den faktiska hyran avviker nedåt och när den avviker uppåt.

– Nog för att bevisbördan ligger på fastighetsägaren att visa att den faktiska hyran inte är marknadsmässig, men Skatteverket borde vara mer hjälpsamma. När hyran är för hög går det inte att använda sig av avvikelsen från genomsnittshyran på samma sätt som när den är för låg. Det är en onödigt svår bevissituation som fastighetsägaren försätts i, säger hon.

Samtidigt finns det en stor möjlighet för fastighetsägare att faktiskt få tillbaka skattepengar i de fall som fastighetsägaren upptäcker feltaxeringar. Fastighetstaxeringen kan nämligen omprövas fem år bakåt i tiden.

– Det innebär också att om man i sin omprövning begär en justering och Skatteverket godkänner den så kan fastighetsägaren få tillbaka fastighetsskatt så långt tillbaka som de senaste fem åren. 20 000 kronor tillbaka är kanske inte så mycket men gånger fem så är det plötsligt 100 000 kronor, säger Paulina Fenson.