Så skapar du en pengamaskin via bostaden

Amorteringskravets återinförande rycker allt närmare. Någon gång efter sommaren kommer bostadsägare med för stora lån att återigen tvingas använda en betydande del av sin disponibla inkomst till att betala av delar av sina skulder för att göra Finansinspektionen, FI och regeringen nöjda. 

Amorteringskravet är en fattigdomsfälla för alla nya och kapitalsvaga köpare i bostadsmarknaden, i synnerhet för de många individer som omfattas av båda amorteringskraven. Inkomster som skulle kunna gå till finansiella investeringar som sprider bostadsägarens risker och dessutom ger högre avkastning än bolåneräntan stoppas effektivt för många nya bostadsägare. I stället tvingas de av staten att spara genom att betala av på sina lån som kostar försvinnande lite. För insiders, individer som köpt för länge sedan och sett sina bostäder stiga flera gånger i värde, har det senaste årets kraftfulla viruspandemirelaterade prisstegringar spätt på det egna kapitalet i hushållet balansräkning ytterligare. Insiders har blivit ännu rikare och många har tjänat mer på att bo än att arbeta det senaste året, i varje fall om bostaden ligger någorlunda centralt kring storstäderna. 

Så ser den splittrade bilden ut på den svenska bostadsmarknaden; ett allt större förmögenhetsgap mellan de som äger och de som planerar att köpa. För insiders finns sedan flera år också betydande möjligheter att rycka ifrån än mer i sin förmögenhetsutveckling jämfört med den yngre generationen och nyinflyttade. Som framgått har alla bostadsägare, till exempel i Stockholm, det senaste åren och i synnerhet under prisrusningen det senaste året blivit betydligt rikare.

Rik i teorin är visserligen trevligt, men alltså föga inkomstbringande.

För många storstadsbor är det egna kapitalet som binds i bostaden den överlägset största delen av hushållets förmögenhet. Å andra sidan är det egna kapitalet i de flesta obelånade eller lågt skuldsatta bostäder, vilka det finns ganska gott om, ofta helt utan avkastning; huset eller bostadsrätten drar bara löpande kostnader men ger inga intäkter. Sett ur ett investeringsperspektiv, vilket inte är syftet vid ett bostadsköp för det allra flesta, finns en alternativkostnad på det egna kapital som successivt byggs upp och binds i bostadsägandet. Ett sätt att uppskatta denna är att se vilken avkastning kapitalet skulle kunna ge. Ett exempel är den långa historiska avkastningen på aktier som ligger runt 7-8 procent. 

Rik i teorin är visserligen trevligt, men alltså föga inkomstbringande. I dagens, och gårdagens också för den delen, ultralåga räntemiljö är det fullt möjligt att skapa avkastning på bostadens egna kapital. Efter skatt betalar de flesta svenska bolånetagare någonstan mellan 0,7 och 0,9 procent i ränta; väldigt lågt med andra ord. Via belåning kan lågt belånade eller obelånade bostadsägare skapa, naturligtvis beroende på bostadens nuvarande marknadsvärde, ett intäktsflöde som täcker alla kostnader och mer därtill beroende på vilken risk individen är beredd att ta. Det fina med den här typen av “onödig” bostadsbelåning är också att hushållets diversifierar sin förmögenhet. Att bara äga en bostad med 100 procent eget kapital som finansiering i till exempel, Stockholm eller Göteborg är i sig mycket riskfyllt ur ett portföljteoretiskt diversifieringsperspektiv. Så kanske det inte känns för en insider som sett sitt bostadspris rusa på i tio år, men det får att likna vid att köpa en enskild aktie och hoppas på att bli rik. 

En variant är att skapa en utdelningsportfölj som dels betalar räntorna, dels genererar ett intäktsöverskott. Inom ett ISK-skal eller en kapitalförsäkring blir skatteavbränningen liten, samtidigt som 30 procent av lånekostnaden omfattas av det statliga ränteavdraget. Portföljen kan, till exempel, bestå av förhållandevis högavkastande preferensaktier, företagsobligationer eller räntebevis. Det finns relativt många olika direktavkastande värdepapper att välja mellan för att få den risk och avkastning som individen kan tolerera. Det går alltså att skapa en ”pengamaskin” via bostadsägandet som få tycks utnyttja.

En bostadsägare vars hus har ett marknadsvärde på 8 miljoner kan skapa en avkastning per månad på 11-12 000 vid 35 procents belåning, det vill säga långt under amorteringskravens nivåer. Den här möjligheten visar också på ett tydligt sätt den djupa och samhällssplittrande problematiken mellan de som är kapitalägare och dom som inte är det på svensk bostadsmarknad. Lagstiftningen om amorteringskrav förstärker skillnaden mellan insiders och outsiders och fördjupar klyftorna.