Annons

Annons

Dags att strama upp reglerna för intygsgivning

"Regeringen och Boverket bör ta intryck av de omskrivna händelserna och strama upp regelverket samt tillsynen över intygsgivarna", skriver  Johan Stanler, biträdande jurist på Appeal Advokatbyrå.

Allmänhetens förtroende för intygsgivare har försämrats kraftigt med anledning av flera, för intygsgivarna mindre smickrande, artiklar i media. Regeringen och Boverket bör ta intryck av de omskrivna händelserna och strama upp regelverket samt tillsynen över intygsgivarna, som har en mycket viktig roll sett ur konsumentskyddsperspektiv bland annat vid upplåtelser av nyproducerade bostadsrätter.

Det är särskilt viktigt då det i många delar av Sverige råder akut bostadsbrist. För att råda bot på problemet krävs bland annat ett ökat byggande av exempelvis bostadsrätter. Ett ökat byggande av bostadsrätter ger i sin tur fler uppdrag för bland andra intygsgivarna.

Det är därför av stor vikt att konsumenterna, som ska köpa bostäderna, har förtroende för intygsgivarna. I annat fall riskerar konsumenter att välja bort nyproducerade bostäder med fortsatt bostadsbrist som följd. Bostadsbristen riskerar även att leda till att konsumenter, i brist på bättre alternativ, väljer att köpa bostäder i bostadsprojekt med undermåligt intygade kostnadskalkyler eller ekonomiska planer. Det kan leda till att en konsument inte blir medlem i en ekonomiskt hållbar bostadsrättsförening, med eventuella skadeståndskrav och badwill för bostadsutvecklare samt intygsgivare som följd. Samtliga inblandade intressenter, det vill säga stat, bostadsutvecklare, konsumenter och intygsgivare, tjänar med andra ord på att allmänhetens förtroende för intygsgivarna förbättras.

Annons

Annons

Varje bostadsrättsförening ska ha en ekonomisk plan, som beskriver föreningens verksamhet och ekonomi. Det är föreningens styrelse som ska ta fram planen och registrera den hos Bolagsverket. En förening som inte har en godkänd och registrerad ekonomisk plan får inte upplåta bostadsrätter, varken vid nybygge eller vid ombildning. Den ekonomiska planen är en teknisk och ekonomisk beskrivning av föreningens verksamhet. Planen ska bland annat beskriva föreningens byggnader och de kostnader föreningen har för drift och underhåll samt för eventuella lån.

När en bostadsrättsköpare tecknar ett förhandsavtal för en lägenhet eller ett hus som håller på att produceras, ska han eller hon få ta del av en intygad kostnadskalkyl. Uppgifterna i en kostnadskalkyl är mer preliminära än i en ekonomisk plan, eftersom en kostnadskalkyl upprättas i ett tidigt skede av bostadsprojektet. Den ekonomiska planen eller kostnadskalkylen ska granskas av två intygsgivare. Endast den som har fått behörighet att utfärda intyg får vara intygsgivare och det är Boverket som meddelar sådan behörighet. Det är sedan styrelsen i en förening som själv utser/väljer intygsgivare.

I förarbetena till bostadsrättslagen anges bland annat att ”intygsgivarnas bedömning är det viktigaste inslaget i det skyddssystem av offentlig natur som kringgärdar byggprojekt avseende bostadsrätter. Man kan säga att det nuvarande regelsystemet mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt står och faller med kvaliteten av den granskning som intygsgivarna genomför.” I utredningen ”Stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden” anges bland annat att ”intygsgivarna är det enda opartiska organ som gör en reell prövning av projektet. Det är därför mycket viktigt att intygsgivarna är såväl kompetenta som oberoende.”

På senare tid har det till exempel rapporterats om en bostadsrättsförening i Linköping där en ekonomisk plan intygats trots att bygglov saknats för flera av bostadsrätterna. Det finns även exempel på andra fall där liknande skett, bland annat i Täby. Med anledning av artikeln om bostadsrättsföreningen i Linköping publicerade Boverket ett uttalande på sin hemsida om att intygsgivare, enligt Boverkets allmänna råd, bör kontrollera om bygglov krävs för föreningens verksamhet och om sådant i så fall finns.

Även om intygsgivare kan göra fel ibland, likt alla människor, och även om det är möjligt att göra olika bedömningar i frågor av mer kvalificerad natur, får ett fel av ovanstående karaktär anses vara av mycket elementär art och ett fel som dessutom medför mycket stora negativa konsekvenser för bostadsrättsköparen. Detta reser i sin tur frågan om vissa intygsgivare verkligen har den kompetens, bland annat den juridiska, som krävs för att utföra uppdraget på ett fullgott sätt. Bristande kompetens har tidigare varit föremål för diskussion i media och det framgår bland annat att Bolagsverket anser att många intygade ekonomiska planer inte ens uppfyller de formella krav som ställs på en ekonomisk plan. Andra frågor som varit uppe för diskussion i media är vissa intygade ekonomiska planers bristande ekonomiska hållbarhet och vissa intygsgivares bristande opartiskhet.

Utöver ovanstående händelser är en bidragande orsak till att allmänhetens förtroende för intygsgivare försämrats kraftigt att tillsynsmyndigheten, Boverket, på grund av ett lagtekniskt förbiseende, varit bakbunden i sin tillsyn över intygsgivarna trots flera fall med flagranta regelöverträdelser. Sedan den 1 november 2018 kan dock Boverket återigen tillämpa olika disciplinpåföljder mot intygsgivare som misskött sig och under 2019 meddelade Boverket tre stycken tillsynsbeslut i form av varningar. 

I samband med artikeln om bostadsrättsföreningen i Linköping meddelade Riksrevisionen att den inlett en granskning med syfte ”att granska om staten gjort tillräckligt för att säkerställa att nyproducerade bostadsrätter säljs på en väl fungerande konsumentmarknad, det vill säga där konsumenten har ett ändamålsenligt skydd i lagstiftningen och får information som möjliggör välgrundade beslut”. Riksrevisionens granskningsrapport väntas redovisas i februari 2020 och med tanke på att utredningen med skarpa lagförslag, ”Stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden”, publicerades redan i slutet av april 2017 utan att till dags dato ha genererat någon ny lagstiftning, är det en inte alltför vågad gissning att Riksrevisionen kommer att uttala viss kritik avseende passivitet i frågan. Utredningen innehåller olika lagförslag, bland annat i form av olika skärpningar i intygsgivningen, till exempel hantering av jäv.

Det är mycket viktigt att allmänheten har förtroende för det arbete som intygsgivarna utför och för konsumentskyddet på bostadsmarknaden. För att bygga upp allmänhetens förtroende för intygsgivarna krävs att den utredning som redan finns på plats leder till att skarpa lagförslag läggs fram som stramar upp reglerna för intygsgivningen och att dessa förslag sedan röstas igenom av lagstiftaren, att tillsynsmyndigheten Boverket använder sin möjlighet att ingripa med disciplinåtgärder mot intygsgivare som överträder tillämpligt regelverk och avslutningsvis, att Boverket endast utser personer till intygsgivare som har gedigna kunskaper i bland annat juridik och ekonomi.

Johan Stanler
Biträdande jurist, Appeal Advokatbyrå

Annons

Annons

Annons

Annons

Annons

Annons