Byggsektorn vittnar om fallhöjden i ekonomin

Så här under de första veckorna i januari förefaller det ha insmugit sig någon allmän känsla av att det är över nu. Vi har det värsta bakom oss. Aktiemarknaden har vänt uppåt. Även kryptovalutorna har fått liv igen, med bitcoin i spetsen. Detta trots att haveriet för Sam Bankman-Fried och hans FTX i mitten av november borde ha varit badkarsproppen för denna och andra renodlade spekulationsprodukter. Det sedan 2008 upprepade mantrat ”buy the dip” har uppenbart ätit sig in i flockbeteendet.

Kanske har det milda vädret och därmed även de, relativt sett, något lägre elpriserna fått många att kunna andas igen. Och i februari kommer ju Ebba Buschs elräkningsåterbäring. Det är bara att köra på och följa de gamla hjulspåren. Eller?

Men man behöver inte skrapa särskilt djupt för att inse att det finns underliggande krafter som har kommit i rullning och ger ekonomin ett rejält motlut för de kommande åren, och som inte stoppas av en tillfällig vändning av ”momentum” på aktiemarknaden. En sektor som har en rejäl uppförsbacke framför sig är byggsektorn. Lennart Weiss på Veidekke pratar klartext på bostadspolitik.se Bostadsbyggandet går mot en lång och bister fimbulvinter – Bostadspolitik – Debatt och fördjupning – #bopol

Konjunkturinstitutet pratade i sin senaste prognos från december om att bostadsinvesteringarna sjunker med knappt 30 procent under 2023. Lennart Veidekke är modig nog, i synnerhet för att komma från en aktör i branschen, att flagga för en halvering av bostadsproduktionen under 2023, minst. Då ska man veta att bostäder står för hälften av bygginvesteringarna.

Det kontrasterar rätt mycket mot vad övriga branschföreträdare signalerar. Ta börsnoterade medelstora byggföretag som Serneke, Wästbygg och Byggpartner. Alla tre redovisade förluster i byggverksamheten för det tredje kvartalet i fjol. De anger alla olika skäl och vill försöka peka på att det rör sig om enskilda projekt som har gått snett eller andra engångshändelser. ”Men annars ser det förstås bra ut”, fast den riktiga motvinden ännu inte har börjat.

Jag tror att Lennart Weiss har helt rätt, tyvärr. Den sedvanliga konjunkturflaggan, småhusbyggandet, vajar rött och ivrigt, som ett vimpeln på ett angeldon där en gädda precis har snappat åt sig betesfisken.  Knallkorken smällde just. En av de största aktörerna på den svenska marknaden Anebyhus har sålt ett hus sedan september i fjol. Och på bostadsrättssidan, där Veidekke själv har handen på pulsen, har de förtecknade kontrakten sjunkit med 80-90 procent under hösten. Och med sjunkande bostadspriser i stocken och utdragna försäljningstider för de som tänkt och även visat sin avsikt att köpa en ny bostadsrätt, så kan det komma många avhopp innan de bindande överlåtelseavtalen är tecknade. Jag kan inte låta bli att tänka på Sernekes Karlatorn.

Många fastighetsutvecklare säger sig vilja vill styra om från bostadsrätter till hyresrätter. Men den kalkylen är normalt mycket sämre än vad bostadsrättskalkylerna har varit under de senaste 30 åren. De är också mycket mera kapitalkrävande, liksom det är att bygga bostadsrätter på spekulation. Och synar man många av de mindre och medelstora fastighetsutvecklarnas balansräkningar så ser det många gånger svajigt ut. Dessutom finns det en stor osäkerhet vilka hyror som det är möjligt att ta ut för nyproducerade hyresrätter.

De skenande materialpriserna, framför allt drivet av energiintensiva material som stål och betong, men även trävaror, har skapat en stor stress i branschen och kastar om kalkylerna. De byggare som har åtagit sig fastpriskontrakt sitter illa till, annars får beställaren ta den smällen och då kan problemet landa hos byggarna ändå.

Men huvudförklaringen till det dystra läget är förstås att vi har kommit in ett annat ränteläge. Kapitalkostnaderna är den tyngsta posten för allt byggande. De sjunkande räntenivåerna som har präglat branschens beteende under de senaste decennierna och som har drivit fastighetspriserna och inte minst dess residual, markpriserna, har över tid gjort även dåliga affärer bra. Nu är läget det omvända.

Det handlar då inte bara om Riksbankens höjningar. Osäkerhet, det vi kallar risk och därmed kompensation för denna, har också kommit in i bilden. Bankerna, som också agerar i flock, börjar också bli försiktigare.

Och även om det ter sig ljusare för andra delar av byggsektorn så finns det stora orosmoln även där, som snabbt kan försämras när den allmänna konjunkturen viker. Det offentliga byggandet har hållit god fart. Men med den strama budget som den sittande regeringen har lagt, i synnerhet om man tar hänsyn till inflationen, som de reellt sänkta statsbidragen till kommunerna, så finns inte mycket utrymme att öka investeringarna.  Snarare tvärtom.