Sveriges nya fastighetsmogul

Första AP-fonden gick under tisdagsförmiddagen ut med ett pressmeddelande om att fonden köper bostadsfastigheter för 7 miljarder kronor och lägger dem i nybildade fastighetsbolaget Willhem AB .

Realtid.se får tag på Första AP-fondens informationschef Ossian Ekdahl.

– Vi har för avsikt att utöka andelen alternativa investeringar, bland annat fastigheter, i vår investeringsportfölj. Det sker samtidigt som övriga tillgångar minskar i portföljen.

Han berättar att fonden förvaltade ett kapital på 202,6 miljarder kronor enligt senaste officiella rapport per halvårsskiftet.

Innebär det att Första AP-fonden är Sveriges största institutionella investerare?

– Nej, det är vi inte.

Fondkapitalet på drygt 200 miljarder kronor var enligt halvårsrapporten fördelat på aktier (57,3 procent), obligationer (37,2 procent) och alternativa investeringar (6,5 procent).

Fastigheter anges inte separat utan ingår inom alternativa investeringar tillsammans med onoterade aktier och en del hedgefonder.

Första AP-fonden vill inte uppge hur stor del av kapitalet som är investerat just i fastigheter.

Det som händer nu är att Första AP-fonden köper in mer fastigheter och bildar ett separat fastighetsbolag (Willhem AB).

Det är de nu nyinköpta fastigheterna som läggs in i Willhem AB.

– Men sedan kan vi låta Willhem AB expandera om det finns bra möjligheter för det, säger Ekdahl.

Inriktningen för Willhem AB är bostadsfastigheter. Av bolagets totala fastighetsyta är 87 procent bostäder och resten övrig fastighetsyta.

De bostadsfastigheter som Första AP-fonden köper nu för drygt 7 miljarder kronor och stoppar in i Willhem AB, finns på olika orter i Sverige.

– De fastigheter vi köper finns på tillväxtorter skulle man kunna säga.

Det är på sju olika orter inklusive storstäderna Stockholm, Göteborg och Malmö.

Första AP-fonden vill inte avslöja vilken direktavkastning (förenklat; fastigheternas driftsresultat som andel av inköpspris), de köpta fastigheterna värderas till.

En del kanske funderar över att fastigheter har stigit kraftigt i värde på sistone, och att ni nu köper de här fastigheterna dyrt?

– Vi ser ju en fortsatt utvecklingsmöjlighet för de här fastigheterna som vi köper, så vi anser att vi gör en bra affär, säger Ekdahl.

Och vad är det för utvecklingsmöjligheter?

– Det är ju att fortsätta utveckla de här fastigheterna på plats och förbättra dem.

Kan du ge något konkret exempel? Att man renoverar fastigheterna och tar ut högre hyra?

– Nej, det där är frågor som Willhem AB:s vd Mikael Granath får svara för hur man ska göra.

Realtid.se söker Granath som svarar i telefon.

Är det inte så att ni köper de här fastigheterna dyrt nu efter den uppgång som varit för fastighetspriserna? Och vilka utvecklingsmöjligheter ser ni i så fall för era köpta fastigheter?

– När du säger att fastighetspriserna har stigit så mycket, hur tänker du då?

Stämmer det inte? Aktier i fastighetsbolag har väl i alla fall stigit kraftigt det senaste året?

– Det är rätt, men det är inte säkert att det har att göra med det värde som vi köper de här fastigheterna för.

– Det finns ju ingen direkt koppling mellan utvecklingen på de noterade fastighetsbolagens aktier och priserna man betalar när man direktköper fastigheter.

– Över tid finns det en sådan koppling, och just ur den aspekten kan man säga att det här fastighetsköpet vi gör nu är vältajmat.

Det stämmer alltså inte att fastighetspriserna har stigit kraftigt på sistone?

– Om du tittar på utvecklingen för de börsnoterade fastighetsbolagens aktier, så har ju de aktiekurserna stigit.

– Och då indikerar det en förväntan om stigande fastighetspriser.

– Vi har förhandlat om det här fastighetsköpet vi gör nu, under väldigt lång tid.

– Det innebär att det värde vi köper de här fastigheterna för, är i princip fastställt innan de noterade bolagens aktier började stiga.

– Och ur den aspekten kan man säga att det är en vältajmad affär för Första AP-fonden.

Det är alltså Acta som de här fastigheterna ni nu köper, kommer ifrån?

– Fastigheterna har tidigare köpts av Actas kunder egentligen. Det är de som har ägt de här fastigheterna.

Det var alltså ett upplägg i Actas arrangemang?

– Acta är ju ett bolag som sysslar med finansiell rådgivning åt privatpersoner, och de jobbar ju mest med att erbjuda sina kunder indirekta placeringar i olika typer av fonder.

– Det här är en typ av fastighetsfond – skulle man kunna beskriva det som tycker jag – som de har erbjudit sina kunder, och som de nu hjälper sina kunder att sälja och realisera.

Hur är det med värderingsnivån? Kan man fråga vilken direktavkastning ni köper de här fastigheterna för?

– Det kan man fråga, men det är inget som vi har planerat kommunicera.

Varför vill ni inte göra det?

– Nej, vi tycker att det är en fråga mellan oss och säljarna. Vi har inte kommunicerat det, och vi tänker inte kommunicera det nu heller.

Var ligger direktavkastningen generellt på den svenska bostadsmarknaden nu?

– Det ska du fråga någon som värderar fastigheter, men du kan inte fråga mig.

Du är väl en av de främsta experterna?

– Ja, men jag har ingen lust. Jag förstår vilka konsekvenser det får om jag talar om det, för det ringer analytiker och journalister till mig som frågar en massa om det. Men det är inget som jag vill uttala mig om.

Då kanske folk tänker: ”Jaha, han vill inte säga hur dyrt de köpte fastigheterna”?

– Man kan få dra vilka slutsatser som helst om det.

Vad ser du för utvecklingsmöjligheter för era köpta fastigheter? Eller kommer ni bara att förvalta dem?

– Bakom etableringen av det här fastighetsbolaget Willhem AB, ligger en väldigt långsiktig tanke – både ur Willhem AB:s perspektiv och ur Första AP-fondens perspektiv.

– Och det innebär egentligen att det här bolaget byggs upp för att förvalta de här tillgångarna på ett väldigt traditionellt – nästan tråkigt sätt – kan man beskriva det som, för att ge den avkastning som förväntas av Första AP-fonden.

– Det innebär att vad vi gör, är att etablera ett bolag där vi organiserar bolaget med egen personal. Vi köper mindre tjänster, och driver det här på ett ganska gammaldags sätt, för att dels säkerställa att hyresgästerna trivs och inte flyttar för ofta, och dels säkerställa husens långsiktiga överlevnad – alltså tekniska status – säkerställs.

– Så det finns en väldigt långsiktig, grundläggande förvaltningstanke i den här etableringen.

Finns det planer på att i kombination med det, utveckla fastigheterna och på det sättet kunna ta ut högre hyror?

– I det här läget är det för tidigt att uttala sig om den typen av utveckling.

– Det är klart att vi ser vissa olika typer av utvecklingsmöjligheter, och det behöver inte innebära hyreshöjningar. Det kan innebära kostnadssänkningar.

– Men det är liksom för tidigt att prata om det.

– I den plan eller det beslut vi har haft när vi har beslutat oss för att investera i de här fastigheterna, så handlar det mer om att sköta de här husen så bra som möjligt – alltså; att inte förändra dem för mycket.

Vad har ni för framtidsplaner nu? Kommer ni att göra ytterligare stora fastighetsförvärv?

– Vi har haft en diskussion om hur stort vi vill att det här bolaget ska bli, och man kan inte säga att det finns någon plan för det.

– Men det finns en diskussion som vi för, som innebär att bolaget ska bli väsentligt större.

– Men det innebär inte att vi ska göra det i januari nästa år.

Hur mycket är ”väsentligt större”? Tio gånger så stort som efter det här första företagsköpet?

– Neeej, men det kanske kan vara dubbelt så stort.

Vi talar alltså om inom 2-3 år?

– Vi har ingen tidplan för det faktiskt.

Kan ni tänka er att själva bygga nya bostadsfastigheter också?

– Man kan säga så här att i den plan vi har för att etablera bolaget, så finns inte det med.

– Men jag utesluter inte det på lite sikt, för det ingår i ett långsiktigt bostadsbolags åtagande kan man säga.

– Förutom att sköta de fastigheter som vi äger, så är det naturligt att tänka sig att man kanske utvecklar kunskap om att bygga nya hus.

– Men det är inte med i det korta perspektivet.

Har ni någon sådan samhällsroll, utöver att ge god avkastning på fastigheterna?

– Vi har ingen annan samhällsroll än den som krävs av andra bostadsaktörer på marknaden.

Hur stor är belåningen av det fastighetsköp ni gör nu?

– Jag tror inte att jag ska gå in på det. Det räcker att säga att vi har en konservativ belåning.

Det finns i alla fall en belåning?

– Det finns en belåning, men den är konservativ.

Vill du säga vem som är långivare till er för den belåning ni har?

– Nej, det vill jag inte göra.

Namnet Willhem; någon speciell bakgrund till det?

– Alltså, just Willhem: Jag ska inte säga att det är jag som har hittat på det, utan vi är några stycken som har funderat på vad ett bostadsbolag kan heta.

– Och då blir det ju så där att man funderar på vad det finns för namn på marknaden.

– Samtidigt är det inte så lätt att hitta på namn, för sedan ska de godkännas och så.

– Men vi var ganska klara på att det ska vara någonting med ”hem”, och sedan så blev det Willhem; alltså ”vill” på svenska.

– Sedan tyckte de som höll på med det här, att man kan göra det lite fräckare genom att ha ett w, för då blir det lite lek med engelska och svenska.

– Dessutom blir loggan bättre med ett w, så därför blev det ”Willhem”.

De fortsatta fastighetsköp ni kommer att göra; kan man tänka sig att ni genomför det genom att köpa börsnoterade fastighetsbolag? Eller kommer ni bara att köpa fastigheter direkt?

– Det går inte riktigt att svara på det, för det beror på lite vilka möjligheter man får.

– Det är relativt osäkert tror jag att vi skulle köpa noterade bolag, eftersom det inte finns så många renodlade bostadsbolag på börsen.

– De bolag som finns äger ju oftast andra fastigheter, och då blir det väl inte aktuellt att köpa hela de där bolagen antagligen.

– Men det är ingenting vi har tänkt på ännu alltså, men när du frågar så låter det inte helt naturligt.

Finns det en sannolikhet för att ni själva kommer att börsintroduceras, åtminstone genom att Första AP-fonden säljer ut en ägarandel? Det kan ju finnas fördelar med det?

– Nu har vi precis tänkt att etablera bolaget och vi har precis köpt de här fastigheterna, så vi har inte tänkt så mycket på en eventuell börsnotering. Det har vi inte gjort alltså.

Men det kan inte uteslutas?

– Det finns inte på dagordningen.

Vad är det som är så intressant med bostäder? Varför kan ni inte köpa andra typer av fastigheter?

– Man kan säga så här att det skiljer sig ganska mycket att driva ett bostadsbolag från att driva andra fastighetsbolag.

– Det är lite mer administration, och lite viktigare hur man sköter den löpande verksamheten. Det är lite mer krångligt kan man säga.

– Och sedan har man med privatpersoner att göra.

– Så det är en lite särskild ”affär” eller business.

– Sannolikheten för att Willhem AB kommer att förvärva andra typer av fastigheter såsom köpcentrum eller så; den sannolikheten är väldigt liten.

– Samtidigt utgörs det här första fastighetsköpet vi gör inte bara av bostäder. En mindre del är kommersiella lokaler.

– Och det hänger ihop med att det är väldigt svårt att köpa helt ”rena” bostadsportföljer, för det finns oftast någon mindre lokal någonstans. Och därmed så blir oftast en liten del av de här portföljerna innehållande kommersiella lokaler.

Vad har du själv för bakgrund?

– Jag var tidigare vd för ett noterat bostadsbolag som hette Din Bostad.

Vad hände med Din Bostad?

– Det köptes upp av ett annat bolag som heter Balder.

Kan man tänka sig att ni ombildar era bostadsfastigheter till bostadsrätter?

– Det kan man tänka sig, men det blir en ganska liten del av verksamheten.

Totalt finns det sex AP-fonder som ska utgöra ”buffertar” i statens pensionssparande för svenskarnas folkpensioner.

Första till och med fjärde AP-fonderna har samma mandat och uppgifter, och därutöver finns det sjätte och sjunde AP-fonderna också.

Tidigare fanns även en femte AP-fond, men den försvann i samband med att AP-fonderna omstrukturerades för drygt tio år sedan.

Första till fjärde AP-fonderna är ungefär jämnstora.

Är det en tävling mellan er fyra om vem som har störst värdeökning på sitt kapital?

– Det är en tävling mellan oss fyra, ja, säger Första AP-fondens informationschef Ossian Ekdahl.

Hur går Första AP-fonden jämfört med de andra tre?

– Vi ligger ungefär lika, säger Ekdahl.