Sättet att spika ihop bostadsmarknaden

Bostadspriserna är ett ständigt aktuellt ämne. Som ekonom möts man ständigt av frågorna; ”vad tror du om bostadspriserna” eller ”ska jag binda räntan”.

Klicka här för att börja prenumerera på Realtid.se:s veckovisa nyhetsbrev Makro

Bostaden är den enskilt största tillgången för flertalet hushåll.

Av den anledningen är det kontroversiellt att röra om i bostadsgrytan och förorda förändringar i syfte att få en stabilare utveckling på bostadsmarknaden.

Det är många fötter som trampas på när man förordar ett borttagande av ränteavdraget, ett återinförande av fastighetsskatten samt ett amorteringskrav.

Det märks inte minst av alla de kommentarer som strömmat in efter publiceringen av veckans makrokrönika.

Vissa läsare håller alltjämt med om att sådana åtgärder behövs, medan andra fullkomligen går i taket.

Signaturen ”David” skriver att: ”Du tror inte att slopat ränteavdrag, amorteringskrav och fastighetsskatt skulle leda till just det prisfallet som låntagare och låneinstitut, precis som du själv påpekar, skulle drabbas mycket negativt av?”, och fortsätter:

”Nu har ett viktigt steg tagits med bolånetaket på 85% (statliga SBAB lånade tidigare ut 95%). Detta borde ha liten effekt, och sen kan man införa ytterligare något krav, men att införa allt det som du förespråkar skulle resultera i en allvarliga ekonomisk härdsmälta med kraschade banker som följd”.

Naturligtvis går det inte att införa samtliga förändringar på en och samma gång. Exempelvis borde ett slopande av ränteavdraget ske i etapper. Rimliga steg bör vara runt 7,5 till 10 procentenheter åt gången med ett par års mellanrum.

Ett borttagande av ränteavdraget skulle även gynna sparare på låntagares bekostnad.

Ett återinförande av fastighetsskatten skulle enbart innebära en annan källa för beskattning. Eftersom höginkomsttagare och rika personer, generellt, kan tänkas bo större och dyrare, skulle detta vara ett bra alternatv till inkomst- och kapitalbeskattning.

På något sätt måste staten ta in skatt. Att beskatta fastigheter är då attraktivt då det är en skatt som är svår att smita undan.

Kapitalvinstskatt går att komma undan med ett knapptryck eller en kapitalförsäkring. Skatt på inkomster riskerar att påverka arbetskraftsutbudet negativt.

De intäkter staten skulle ta in på en fastighetsskatt skulle således kunna rendera i skattesänkningar på andra håll, exempelvis genom ytterligare ett jobbskatteavdrag.

Signaturen ”Keyns” tycker att ”Amortering Räcker!” och påpekar att tre miljoner kronor på 50 år är 60.000 kronor per år. ”Tillräckligt kännbart, och definitivt avkylande på bostadspriserna”.

En möjlighet är att amorteringskravet succesivt förändras med, exempelvis, 20, 25 eller 33 procentenheter åt gången med fem års mellanrum.

Det går även att nöja sig med ett amorteringskrav ner till 50 eller 60 procent då det inte är troligt att bostadspriserna faller mer än så.

Denna nivå skulle även ta höjd för den långsiktiga värdeminskningen som ett slitage av hus och lägenheter medför.

En insatt läsare hör av sig via e-post och förordar ett slopande av möjligheten att skjuta upp reavinsten vid bostadsvinster:

”Det är inte förstgångsköparna som betalar överpriser för nya bostäder utan de personer som varit med på ”bostadsracet”. Dessa personer skulle givetvis dra sig för att betala lika mycket för en ny bostad ifall vinsten på den gamla bostaden måste betalas inför köpet. Då skulle priserna hållas nere, vilket också skulle underlätta för förstgångsköparna med flera”.

”Motargumentet att man skulle få en sämre rörlighet på arbetsmarknaden tycker inte jag håller i förhållande till att det skulle vara en effektiv åtgärd mot bostadsbubbla”, skriver personen, som själv bor i bostadsrätt i Stockholms innerstad.

Ytterligare en faktor som försvårar ett borttag av uppskovet är de redan höga transaktionskostnaderna (mäklararvode etc) och den låga omsättningen på marknaden. Detta är att en starkt bidragande faktor till att bubblor lätt kan uppstå på bostadsmarknaden. Särskilt som det är mycket svårt att ”gå kort”.

Ett fåtal optimister kan driva marknadspriset till ohållbara nivåer då optimisterna kan stå för merparten av de faktiska transaktionerna. Situationen på, exempelvis, aktiemarknaden är annorlunda. Där uppgår den årliga omsättningen till flera gånger det sammanlagda börsvärdet.

Ett flertal studier har visat att ständigt stigande bo-priser driver på prisutvecklingen på bostadsmarknaden. Detta beror bland annat på att folk som står utanför marknaden blir rädda för att bli utestängda från densamma om de inte hoppar på tåget.

Nationalekonomerna Piazzesi och Schneider har visat att det räcker med att ett par procent av dem som söker bostad är spekulativa för att bygga upp en bubbla. Författarnas studie bygger på en enkätundersökning från Michigan University.

Trots att huspriserna i USA närmade sig toppen, och flertalet hushåll benämnde husen som dyra, räknade rekordmånga hushåll ändå med fortsatt prisstegring. År 2003 trodde 10 procent av hushållen på stigande priser. Två år senare, 2005, trodde dubbelt så många, 20 procent, av hushållen på prisstegring. Den högsta andelen optimister sedan 1980.

De reala bostadspriserna har dubblats på mindre än 15 år. Det är naturligtvis ingen hållbar utveckling. Det bästa hade varit om de ovan nämnda åtgärderna tagits i bruk redan under inledningen av 2000-talet.

Istället valde alliansen att slänga ytterligare eld på brasan genom att plocka bort fastighetsskatten 2008. Samtidigt höll Riksbanken reporäntan på historiskt låga nivåer.

Samtliga ovan nämnda åtgärder, ett borttagande av ränteavdraget, ett återinförande av fastighetsskatten, ett amorteringskrav och ett slopande av möjligheten till att skjuta upp reavinsten, kan naturligtvis inte genomföras samtidigt.

Finansinspektionens bolånetak är också ett steg i rätt riktning. Men som jag skrev i onsdagens kommentar är det inte tillräckligt. Det behövs fler ”verktyg” i syfte att kyla av fastighetsmarknaden och därmed värna den finansiella stabiliteten.