Sveriges fastighetskungar mot nya jaktmarknader

På en byggarbetsplats i New York står Rutger Arnhult, vd och storägare i Klövern, och poserar framför en gigantisk grävmaskin.

Bygghjälmen är blänkande svart, träningsskorna bländande vita och Klövern är – historiskt sett – ett mycket Sverigefokuserat fastighetsbolag.

Men om Klövern har för vana att investera i Sverige – vad gör Arnhult i New York?

Det måste vi nästan backa några år för att förstå – till tiden runt finanskrisen då fastighetskungar som Erik Selin och Rutger Arnhult knappt var fastighetsprinsar, och Ilija Batljans SBB inte ens fanns på kartan

Under decenniet som följde växte deras imperier med låga räntor och högkonjunktur i bränsletanken. 2016 anslöt sig Ilija Batljan som under de senaste åren gjort sig förtjänat av stämpeln som den mest aggressiva spelaren på planen.

Gemensamt för kombattanterna är att de använder sig av korsägande för att utvidga sina sfärer.

Och att det är en relativt liten grupp människor som konkurrerar om en stor del av makten i sektorn, framgår med all önskvärd tydlighet av Pangea Property Partners nyss uppdaterade ägaröversikt av den svenska fastighetsmarknaden (se bild nedan).

Erik Selins Balder kan närmast liknas vid ett investmentbolag med en lång rad innehav i bolag som Brinova, som även familjen Paulsson har ett stort ägande i. Bland de företag som Balder äger 50 procent eller mer av finns Centur, Trenum och Tulia. Och så sent som i december 2020 offentliggjordes att Balder förvärvar 100 procent av Masmästaren med fastigheter i Falun/Borlänge, Västerås, Uppsala och Nacka till ett fastighetsvärde om cirka 5 miljarder.

Rutger Arnhult kontrollerar samtidigt 48 procent av rösterna i Corem som äger 15 procent av Klövern. Via sitt bolag M2Asset Management kontrollerar Arnhult ytterligare 17 procent i Klövern men också 13 procent av Sagax som kontrollerar 20 procent av NP3 och 5 procent av Nyfosa, som in sin tur äger hälften av Söderport som dessutom ägs direkt till 50 procent av Sagax. Under de senaste åren har han också ökat kontinuerligt i Castellum där han nu är största ägare med 18 procent av rösterna.

 Ja, listan kan göras mycket längre och betydligt snårigare.   

Även Ilija Batljan, som inte haft lika många år på sig, går i den här riktningen. Han äger 33 procent av SBB som äger 9 procent av Amasten. Och så sent som i slutet på december ökade SBB kontrollen över nyligen noterade Offentliga Hus och äger numera 54 procent av bolaget. 

Ungefär samtidigt ökade Ilija Batljan sitt eget innhav i Kungsleden till 7 procent vilket gav ytterligare bränsle till en pågående debatt om huruvida korsägandet ska ses som problematiskt. 

Inom Castellum har diskussionen övergått till ett mycket offentligt krig. Näst största ägaren Stichting Pensioenfonds ABP och avgående styrelseordföranden Charlotte Strömberg har motsatt sig att Rutger Arnhult väljs in som ordförande och tre sittande styrelseledamöter hotar att hoppa av om det sker. Orsaken är just att Arnhult i praktiken kontrollerar de börsnoterade fastighetsbolagen Klövern och Corem som är direkta konkurrenter till Castellum.

 Och samtidigt som fastighetsmagnaterna ökar sitt korsägande och köper in sig i varandras bolag, vill samtliga fortsätta att expandera. 

 – Alla vill ju växa eftersom yieldgapet är historiskt stort och pengarna billiga, så man konkurrerar med varandra och det börjar helt enkelt bli trångt, säger Mikael Söderlundh, analyschef på Pangea Property Partners.

 Att yieldgapet är stort betyder att skillnaden mellan den långa låneräntan och fastigheternas direktavkastning är stort, vilket i sin tur betyder lönsamma investeringar.

 I ett sådant läge har de svenska fastighetsinvesterare – däribland Selin, Arnhult och Batljan – börjat vända blickarna mot utländska marknader.

 – Nu flyttar dessa personer fram sina positioner i Norden och resten av världen. En gång tidigare har vi haft en liknande situation med svenska fastighetsägare som varit väldigt expansiva utomlands. Men det var i slutet på 1980-talet. Och det slutade inte bra. För då gick man in för dyrt och gick på en mina när sedan 1990-talskrisen kom, säger Mikael Söderlundh.

 Men han tror inte på en repris av 80- och 90-talet.

 – På 1980-talet köpte man fastigheter med tanken att värdet skulle växa till himlen. Nu är det mycket mer drivet av ett positivt yieldgap och billig finansiering. Fastigheterna behöver inte öka i värde för att det ska bli en bra investering. Vi har också lägre belåningsgrader numera.

Enligt Pangea Property Partners siffror har svenska fastighetsinvesterare köpt fastigheter för totalt 230 miljarder kronor mellan 2015 och 2020. Mer än 25 procent av allt investerat kapital har placerats utanför Sveriges gränser. Cirka 60 miljarder kronor har gått till Finland, 50 miljarder har placerats i Danmark och 40 miljarder har investerats i Norge.

Erik Selin är en av dem som hängt på trenden, eller snarare gått i bräschen för den. Ett lika färskt som omskrivet utlandsförvärv är Balders köp av 25 procent av norska Entra. Men det började redan 2012 när Balder köpte ett större bostadsbestånd i Köpenhamn – en marknad som var rejält utbombad efter finanskrisen. Enligt tidningen Fastighetsvärlden köptes då 523 lägenheter i Österbro för strax under 30 000 kr/kvm.

Därefter har Balder fortsatt sin nordiska expansion och numera finns ungefär hälften av fastighetsportföljen i Sverige. 2015 säkrade Selin en 53,3-procentig aktiemajoritet i Sato, Finlands näst största bostadsfastighetsbolag. Två år senare, sommaren 2017, meddelades att Balder förvärvar 56 procent av Serena Properties som äger handelsfastigheter i bra lägen i Finland.  

Enligt tidningen Fastighetssverige gjordes dessutom närmare 70 procent av bolagets förvärv under 2020 i grannlandet i öster.

Det finns åtminstone två orsaker till att Finland ha seglat upp som den populäraste utländska marknaden.

 – Dels är direktavkastningen lite högre där, dels kan man komma åt attraktiv finansiering via eurobond-marknaden, säger Mikael Söderlundh.

Även Sagax med vd och storägaren David Mindus och den något mindre ägaren Rutger Arnhult, har gått in tungt i Finland. Enligt den senast publicerade årsredovisningen har fastigheterna i Helsingfors ett nästan lika stort marknadsvärde som fastigheterna i Stockholm. Sagax har också investerat tungt i Paris och Nederländerna. Faktum är att Sverige numera bara står för cirka en tredjedel av fastighetsportföljen. 

Riktig internationell prägel har fastighetsbolaget Akelius som bedriver verksamhet i sju länder och vars tyska portfölj väger tyngst. Värdet på fastigheterna i USA och Kanada överstiger samtidigt värdet på den svenska portföljen.

Att svenska aktörer har fått smak för marknader utanför Norden visar också Pangea Property Partners siffror. Under de senaste fem åren har svenska fastighetsinvesterare placerat över 75 miljarder kronor utanför Norden.

 Några av dessa miljarder har investerats i centrala New York av Rutger Arnhults fastighetsbolag Klövern.

 Arnhult ökar på Manhattan

2018 förvärvade Klövern två projektfastigheter på Manhattan. Året därefter var det dags igen. Då köpte det Arnhult-kontrollerade bolaget en fastighet belägen i ett attraktivt läge mellan 17th Street och 18th Street nära The High Line. I februari 2020 gjorde Klövern sitt fjärde förvärv på Manhattan för 1,8 miljarder kronor. Det sistnämnda köpet utgörs av en 14 våningar hög och omodern fastighet på 417 Park Avenue, nära Central Park.

 Och fler förvärv kan det bli.

 – Vi vill gärna äga en handfull fastigheter på Manhattan, förklarade Arnhult för Fastighetsvärlden sommaren 2019.

 – I USA lockar kortare ledtider och högre avkastning än i Sverige, men också att kunna bygga ”gröna” byggnader på en marknad där det finns väldigt få, säger Jens Andersson, finanschef på Klövern till Realtid.

Fastighetsinvesterare korsäger och köper in sig i varandras bolag. Schemat visar endast innehav som uppgår till 5 procent av rösterna eller mer. 
Källa: Pangea Property Partners

De två förvärven som gjordes 2018 och som ligger i närheten av 6:e Avenyn respektive Penn Station, är snart färdigutvecklade. Husen – två kontorsbyggnader – beräknas stå klara innan året är slut.

 Projektet som benämns 1245 Broadway blir en 23 våningar hög kontorsbyggnad med höga fönsterpartier från golv till tak. Den uthyrningsbara ytan kommer att uppgå till cirka 16 700 kvadratmeter.

 Projekt 28&7 blir en tolv våningar hög kontorsbyggnad med en total uthyrningsbar yta på cirka 9 100 kvadratmeter.

 – Målsättningen är att båda byggnaderna ska uppnå miljöcertifieringen LEED Silver och vi tar med oss teknik från Sverige och svenska krav på hur byggnader ska vara konstruerade. Bland annat ska husen få treglasfönster, vilket är mycket ovanligt på Manhattan, säger Jens Andersson.

 I dagsläget motsvarar Klöverns tillgångar i New York cirka 8 procent av den totala balansomslutningen. Ungefär lika mycket – 7 procent – finns i Köpenhamn.

 Enligt Jens Andersson är det flera faktorer som talar för Danmark.

 – Säg att hyresnivåerna ligger kring 7 000 kronor i Stockholm. Toppnivåerna i Köpenhamn ligger på cirka hälften av den nivån. Mot bakgrund av den skillnaden kan man tänka sig att hyrorna i Köpenhamn kommer vara stabila eller gå upp samtidigt som det kanske finns en mindre potential för hyrorna i CBD-lägen i Stockholm.

 En annan fördel med grannlandet i söder är räntorna.

 – Jag skulle säga att vi lånar ungefär 1 procentenhet billigare i Danmark än i Sverige samtidigt som avkastningen på de objekt vi köper ligger på ungefär samma nivå som i Sverige.”

 Diversifiering är ytterligare ett argument till varför Klövern – som historiskt sett varit Sverigefokuserade – nu söker sig utanför landets gränser. 

 – Många av de stora fastighetsbolagen tar in en stor del av sin finansiering på euromarknaden, Och att då bara köpa i Sverige – där konkurrensen dessutom är rätt hård – blir farligt ur valutarisksynpunkt.

 Så det handlar inte om att ni kastar er ut i någon slags 80-talsanda med ambitionen att gräva guld?
– På 80-talet fanns det många svenska aktörer som gick utomlands, det byggdes och förvärvades väldigt många hus i Frankfurt, Bryssel och man var till och med inne i Atlanta. Och det gick inte bra. Men för oss handlar det som sagt om att diversifiera vår portfölj. Vi har gjort vår analys och det rör sig om centralt belägna objekt på Manhattan och i Köpenhamn – två av de mest likvida marknaderna på jorden.