"Obligationer en nödvändighet"

Många fastighetsrådgivare var försiktigt optimistiska i början av året. Vad säger du nu efter första kvartalet?

Safa Mahmoudi:

– Egentligen inget som har ändrats sedan början av året. Det är fortsatt försiktigt optimistiskt. Vi har haft ett bra arbetstryck, särskilt när det gäller utvecklingsprojekt.

Klas Wennström:

– Det sker ju transaktioner men det är fortfarande svårt med finansiering. Det tar längre tid och vissa affärer blir inte av på grund av problem med finansiering.

Patrik Essehorn:

– Det är inte mycket som har förändrats sedan början av året. Fastighetsmarknaden fungerar ganska bra även om bankerna håller igen på utlåningen. Men nu har flera fastighetsbolag riktat in sig på alternativa investeringsformer och löst sin finansiering bland annat på obligationsmarknaden.

Peter Wiman:

– Fastighetsmarknaden har egentligen saktat in sedan sommaren 2011. Vi tycker att det första kvartalet har varit långsamt men transaktionsvolymerna ser relativt höga ut som ett resultat av en del stora affärer såsom försäljningar av Stockholms allmännyttor och uppköpet av Dagon. Antalsmässigt är det en ganska ordentlig nedgång. Volymmässigt starkt men marknaden är helt klart trögare.

Hur ser du på att fastighetsbranschen nu löser sin finansiering mer via företagsobligationer?

Safa Mahmoudi:

– I rådande finansieringsmarknad är det en nödvändighet. Detta är en naturlig följd av att det är fortsatt tufft att använda sedvanlig bankfinansiering. Vi ser ett fortsatt ökat intresse från våra klienter vad gäller obligationslösningar.

Klas Wennström:

– Det är en trend som kommer att fortsätta så länge det är svår att hitta finansiering via banksektorn. Det sker ju i flera sektorer men också inom fastighetssektorn. En kollega till mig, André Andersson, är expert på obligationer. Han håller på mycket med företagsobligationer inom alla sektorer inklusive fastighetssektorn.

Patrik Essehorn:

– Obligationsmarknaden för fastighetsbolag har vuxit och använts av fler bolag den senaste tiden. Det är helt enkelt en av flera alternativa finansieringsformer, som används när bankerna har sänkt sin belåningsgrad på fastigheterna. Fastighetsmarknaden löser därmed sin finansiering mer likt de stora industriella börsbolagen.

Peter Wiman:

– Det är svårt att få finansiering i dag speciellt om fastigheter är behäftade med olika problem och det kan vara allt ifrån att det är fel fastighetstyp eller fel hyresgäst för bankerna. Det är svårt att finansiera fastigheter som inte är de absolut bästa men självklart kan bolag med goda upparbetade bankkontakter fortsätta låna. Svårigheten att få god finansiering är nog orsaken till intresset för alternativa finansieringsformer.

I början av året spådde många rådgivare att utländska investerare skulle lockas till att göra fler fastighetsaffärer i Sverige, är det något ni märkt den senaste tiden och kommer den trenden att hålla i sig?

Safa Mahmoudi:

– I termer av faktiskt gjorda affärer blir svaret nej, men vi ser ett fortsatt intresse för den svenska marknaden från utlandet och inget säger att detta kommer att ändras i närtid.

Klas Wennström:

– Jag tycker att vi ser nya europeiska aktörer som inte har varit här tidigare. Framförallt inom handel, exempelvis i transaktioner som rör köpcentrum.

Patrik Essehorn:

– Jag har inte sett dem på köparsidan. De har nog fullt upp på sina egna hemmamarknader och sedan mår de svenska fastighetsbolagen ganska bra.

Peter Wiman:

– Det finns ett starkt utländskt intresse. Det råder inga tvivel om men man har svårt att konkurrera med de svenska institutionerna. Ett segment där utländska investerare varit framgångsrika är handelsfastigheter där de stod för mer än en tredjedel av förvärven förra året. De tycker att Sverige är dyrt men köper gärna här eftersom den svenska ekonomin ser bra ut och Sverige uppfattas som en stabil marknad med goda utsikter.

Turning Torso ska säljas. Vilka mer spektakulära fastighetsaffärer har vi att se fram emot?

Safa Mahmoudi:

– Frågan är vad man menar med spektakulärt, men närmast är väl försäljningen av Kungsbrohuset här i Stockholm, vilket är en väldigt spännande fastighet av flera olika anledningar. Annars skulle flera av de pågående större byggprojekten i och i närheten av Stockholm kunna vara intressanta köpobjekt i framtiden.

Klas Wennström:

– Det har ju varit en hel del rörelse inom kontorsmarknaden men annars har jag ingen uppgift där om någon lika spektakulär historia.

Patrik Essehorn:

– Jag har ingen aning. Men Turning Torso är ett omtalat projekt, det är en stor och känd fastighet som det varit mycket tal om sedan det blev tal om att den skulle byggas.

Peter Wiman:

– Det kan man ju bara spekulera i. Mycket av de spektakulära objekten ägs av ägare som inte är behov av att sälja.

Vilken skulle vara din drömrubrik i media?

Safa Mahmoudi:

– Bankerna är mer positiva till förvärvsfinansiering med anledning av den lösta eurokrisen.

Klas Wennström:

– Bankerna öppnar för förmånligare finansieringvillkor för transktionsmarknaden.

Patrik Essehorn:

– Oj. Vet inte, men en stor oväntad affär skulle väl vara spännande…

Peter Wiman:

– Jag har ingen kommentar till det.

Vilken var veckans viktigaste nyhet?

Safa Mahmoudi:

– Finansdepartementets förslag avseende beskattning av så kallade ”carried interest”. Det kommer att bli väldigt intressant att se hur det slutliga förslaget blir.

Klas Wennström:

– Jag har inget bra svar där.

Patrik Essehorn:

– Jag har varit och åkt skidor i veckan och bara haft det skönt och försökt att inte läsa några nyheter.

Peter Wiman:

– Det som kan få störst genomslag för fastighetsbranschen är skatterelaterat som gäller avdragsrätten för räntekostnader, så kallade räntesnurror. Det kan potentiellt sett få ett stort genomslag och kan även påverka den kommunala sektorn i betydande utsträckning där denna typ av konstruktion är vanlig.