Fastighetskungen ser fortsatt potential

Han är vd för börsnoterade fastighetsbolaget Balder.

Före förra årsskiftet handlades Balder-aktien i under 20 kronor, och i dagsläget – ett år senare – ligger den i över 40 kronor.

Realtid.se ringer upp Selin själv på bolagets huvudkontor i Göteborg.

Hur står det till?

– Jodå, det är bara bra. Det är bara bra.

Vilket otroligt år ni har haft. Går det att kommentera det lite?

– Ja, det är vi ju jätteglada och tacksamma över såklart. Det är jätteskojigt.

Beror Balder-aktiens dubbling under året på saker som ni har gjort i Balder eller är det yttre omständigheter eller en kombination?

– Jag tror att det är en kombination.

Går det att punkta upp de viktigaste orsakerna, för en kursdubbling är ju en helt fantastisk utveckling?

– Ja, det är fantastiskt roligt. Det man kan säga är i och för sig att vår aktiekurs tidigare var väldigt låg. Det måste man ändå säga; att den har stigit från en väldigt låg nivå.

– Kursen föll ju så kraftigt i samband med finanskrisen. Det var aktier i många bolag som åkte ned väldigt långt. Så det är klart att det kom från en låg nivå.

– Sedan har vi kämpat på själva, och yttre omständigheter i övrigt har varit bra.

– Så det är tre saker som har sammanfallit.

Och de yttre omständigheterna; det är en hyfsat stark svensk konjunkur då tänker på då?

– Ja, precis. Precis. Och den har ju blivit mycket bättre än väntat.

När vi talades vid i april låg Balders aktiekurs mer än 20 procent under bolagets egna kapital (bokförda tillgångar minus skulder) per aktie. Hur ligger den rabatten till nu?

– Enligt vår senaste resultatrapport låg Balders egna kapital per aktie på 41,50 kronor , så nu kan man säga att vi värderas ungefär till vårt synliga egna kapital.

Så då har hela rabatten försvunnit då?

– Mm. Mm. Men det man kan säga är att det ser fortsatt ganska bra ut framåt såväl för Balder, för fastighetsbranschen i stort, och för Sverige.

Vad är drivkrafterna i det?

– Hur det går för ett lands fastighetsbransch följer egentligen i ganska stor utsträckning hur det går för landet. Det kan ju inte frikopplas. Man kan inte ha dålig ekonomi i ett land och jättehöga fastighetspriser. Det går bara väldigt tillfälligt.

– Så egentligen hänger fastighetssektorn ihop med hur Sverige går i största allmänhet, fast med lite efterläpning då. Men så blir det ju. Därför ser det väldigt ljust ut just nu måste man säga.

– Sedan får man vara beredd på att det kan komma nya…Man vet ju aldrig vad som händer härnäst.

Nya chocker i ekonomin?

– Ja, det vet man ju aldrig när det blir. Man vet bara att det blir någon gång.

– Men just nu ser det bra ut, så man får glädjas åt det.

– Och det är även så här att om man jämför Balder med övriga fastighetsbolag på börsen, så tror jag ändå att Balder-aktien är väldigt billig.

Billigare än andra fastighetsbolag?

– Ja, relativt sett tror jag att vi är det. Det är nog min bedömning, eller det är nog i och för sig aktieanalytikernas bedömning också.

– Så gillar man fastighetsaktier så är Balder-aktien nog fortfarande ett väldigt bra köp, men sedan är det klart att om man inte gillar fastighetsaktier; ja, då ska man ju köpa något helt annat såklart.

Men om Balder-aktien (som värderas kring eget kapital) är billigast i dagsläget, då måste andra fastighetsaktier värderas över eget kapital?

– Ja, de flesta, men inte alla. I och med att fastigheter har stigit så mycket i värde, så finns det ännu fastighetsaktier som har lägre värdering i förhållande till eget kapital än vi.

– Tidigare var Balder-aktien billigast. Nu kan man säga att vi ändå är billigare än snittet så att säga, medan många fastighetsaktier i dagsläget handlas för kurser långt över eget kapital.

Handlas de även högre än vad som är motiverat utifrån de bolagens fastigheters marknadsvärden? Eller menar du att deras fastigheter är värda mer än sina bokförda värden?

– Aktieinvesterarna antar väl då att de bolagens fastigheter har marknadsvärden som ligger över de bokförda värdena. Aktieinvesterarna räknar väl med att fastighetspriserna stiger, och de gör de ju i och för sig – så det är ju inget konstigt med det.

– Och i princip alla fastighetsbolag har även en god intjäning rent löpande.

– Så det är klart att om man räknar på hur det kommer att se ut om ett år och vad som kommer att hända då, så kanske fastighetspriserna tickar upp några procent om det går bra. Och så har man därtill den löpande intjäningen.

– Då kan man räkna ut vad det egna kapitalet per fastighetsbolag kommer att ligga på om ett år. Det kan bli en väldigt snabb ökning av eget kapital, och därmed kan man tycka att det redan nu är värt att betala lite över eget kapital – för att det helt enkelt ser väldigt bra ut i närtid. Det är inget konstigt egentligen.

En del kanske blir lite oroade och menar att man tar ut segern i förskott, för hur är det med de stigande räntorna till exempel? Ni själva på Balder har ju enorma skulder vilket du själv inte anser är något hot?

– Nej, det är inget hot. Nej. Vi har ju mest bundna räntor som ligger mycket högre ändå än vad den rörliga räntan är nu, så för oss är det inget vi oroar oss över.

– Och är det så att räntan går upp kraftigt tack vare en god ekonomisk utveckling, så är det ändå väldigt bra. Det är mycket bättre än alternativet; att det går dåligt och att det är låg ränta. Det är faktiskt så.

– Så visst; ränteläget är viktigt för fastighetsbranschen, men man får inte stirra sig blind på det.

Fast nu kanske det blir räntehöjningar på grund av stigande råvarupriser på världsmarknaden, vilket inte har direkt med den svenska konjunkturen att göra – eller?

– Jag vet inte. Vem vet? Det går aldrig att veta, eller hur? Gissar man något så blir det ändå bara fel va. Det vet man i och för sig va.

Ni verkar ha gjort något med aktiekursen, för när vi talades vid i april stod Balder-aktien i drygt 100 kronor. Ändå säger Bloomberg att er kurs stigit från under 20 kronor till över 40 i år? Har ni gjort någon nyemission eller split?

– Ja, vi har delat varje gammal aktie i fyra nya.

Så ni har inte gjort någon nyemission eller något sådant?

– Nej, nej.

Då i april pratade vi om att Balder hade fastigheter för 12-13 miljarder kronor och skulder på 9-10 miljarder kronor. Hur är det nu?

– Nu har vi enligt vår senaste resultatrapport fastigheter med ett fastighetsvärde på 14,2 miljarder kronor.

Hur mycket av ökningen av fastighetsvärdena utgörs av köp av fastigheter?

– Det är en blandning. Till och med tredje kvartalet har vi nettoköpt fastigheter för cirka 700 miljoner kronor (köp av fastigheter plus investeringar i befintliga fastigheter minus försäljningar av fastigheter).

Men det bokförda värdet på era fastigheter har ju ökat med 1,5 miljarder kronor (från 12,7 miljarder kronor i april till 14,2 miljarder kronor vid utgången av tredje kvartalet?

– En del är värdeförändring och en del är nettoköp.

Och era skulder ligger kvar på 9-10 miljarder kronor?

– Ja, precis.

Så ni har inte behövt öka skuldnivån?

– Nej.

Vilka är era långivare?

– Det är de stora nordiska bankerna.

Era lån är utspridda bland dem alltså?

– Det är utspritt, ja.

Och fördelningen på era fastigheter är den fortfarande cirka hälften bostäder och hälften företagsfastigheter?

– Ja, det stämmer bra. I vår senaste resultatrapport var fördelningen 46 procent bostäder och 54 procent företagsfastigheter fördelat utifrån fastighetsvärdena.

Har du något speciellt fokus för de fastighetsaffärer du letar efter i dagsläget? Eller är det kanske folk som hör av sig till dig med förslag?

– Dels får jag förslag om nya fastighetsaffärer i stort sett varje dag. Så har det alltid varit. Det är inget unikt just nu.

– Men vi fortsätter egentligen som hittills i år. Vi har ju dels sålt av lite mindre enheter, och så försöker vi lägga till där vi har mer helt enkelt. Det är en slags koncentrations-strategi, men i lugnt, sakta tempo.

Ser du några möjligheter med större strukturgrepp såsom att dela upp Balder i ett bostadsbolag och ett företagsfastighetsbolag?

– Nej. Nej.

Du vill ha det som ett stort sammanhållet imperium?

– Naaa. Nej, men Balder är fortfarande ett så pass litet fastighetsbolag vet du.

Är det så?

– Jaa, relativt sett är det så – ännu så länge.

Vad räknas som stort då? Om börsvärdet ökar från nuvarande nivå på drygt 4 miljarder kronor till 10 miljarder kronor?

– Ja, exakt. Då ser det lite bättre ut när det kommer dit.

Det är dit du strävar?

– Ja, det hoppas jag – minst.

– Nej, allvarligt talat så har vi ingen sådan gräns. Vi försöker bara göra så bra som möjligt hela tiden, och sedan blir ju utfallet det som det blir.

– Det är väldigt svårt att ha något exakt mål för någon viss tidpunkt tycker jag. Det går inte att förutse något egentligen. Det är så.

När vi talades vid i april hade Balder en löpande intjäning på en halv miljard kronor per år ungefär. Hur är det nu?

– Det är ungefär samma nu, eller marginellt mindre på grund av att räntan har stigit. Men den stigande räntan har inte påverkat särskilt mycket.

Finns det någon outtömd potential för intjäningen som går att få fram, eller ligger intjäningen på den nivå du är nöjd med?

– Naaaej, alltså; den ligger nog på en ganska rimlig nivå så som Balder ser ut i dagsläget.

– Sedan kan man alltid hitta potentialer löpande. Det är ju ett ständigt arbete att försöka förbättra hela tiden.

– Men jag kan inte säga att det finns någon enskild stor grej som kan dyka upp. Det är inte riktigt så i ett fastighetsbolag att det ”plötsligt” kan hända något.

– Dels har vi så många hus, och så har vi en så pass spridd intäktssida. Vi har ju inga stora enskilda kunder som kan påverka oss åt något håll.

– Och vi har inga jättestora vakanser, så att vi får inte så mycket slag faktiskt – utan intäktssidan blir väldigt stabil; på både gott och ont.

– Det är bra om man är oroad över att det ska gå dåligt, men samtidigt innebär det att du inte kan förbättra dig plötsligt jättemycket heller å andra sidan. Så det är en väldigt stadig utveckling.

– Det är väldigt robust mot nedgång, men å andra sidan kan du inte göra plötsliga förbättringar heller på grund av det. Det blir ju effekten.

Men nu när det är en hyfsat stark fastighetsmarknad, hur mycket tror du att ni kan höja era hyror med nästa år?

– Ingen aning. Det får vi se när det händer.

Är inte det något man gör upp om ganska långt i förväg?

– Naaoo. Alltså; hyror för företagslokaler följer ju oftast inflationen, och senast blev ju det +1,5 procent. Då är det som det är.

– Och bostadshyror förhandlas ju för varje ort, och det kan variera jättemycket. Det går inte att säga riktigt vad det blir.

För en del kanske tror att nu när det är så bra drag kan man räkna med hyreshöjningar på 10-20 procent?

– Nejnejnejnejnej. Det blir det inte. Inte för våra fastigheter totalt sett. Däremot kan det bli det för den del vi hyr ut till nya hyresgäster. Javisst, det kan det bli.

– Men det slår ju så lite på helheten. Om vi exempelvis hyr ut 10 procent av våra fastigheter till nya hyresgäster och får 10 procent högre hyra på den delen, då innebär det att våra hyresintäkter totalt sett ökar med 1 procent på ett år. Och vid halvårsskiftet innebär det en ökning med 0,5 procent. Sådana små förändringar märker man ju inte ens.

– Fastigheter är ju väldigt trögrörligt både upp och ned egentligen. När det är så många fastigheter – en så stor ”massa” – då blir det väldigt långsamma förändringar både upp och ned.

– Det är så du får se det. Det blir väldigt segt både upp och ned.

Du brukar inte vilja säga så mycket om din privatekonomi, men äger du fortfarande 43 procent av Balder?

– Mm. Jajamän.

Om jag har räknat rätt har värdet på din ägarandel ökat från 1,1 miljarder kronor till över 1,8 miljarder kronor bara sedan april?

– Ja, det stämmer nog.

Men du är ganska jordnära, så du tänker inte så mycket på det?

– Nej. Men det är väldigt roligt för alla övriga aktieägare tycker jag. Det är väldigt roligt. Det är jätteroligt med alla som tror på oss. Det glädjer mig mer. För jag ligger ändå kvar med mina aktier.

– Det är klart att det är roligt för mig också, ju högre Balders aktiekurs stiger. Men det får ju inte någon omedelbar effekt på något sätt eftersom jag ändå inte förändrar innehavet.

– Men det är mycket roligare om du och andra har köpt 100 eller 1000 Balder-aktier, och så stiger de i värde. Det är väldigt skojigt.

– Och nu har vi ju generellt fått en mer spridd ägarstruktur med ett stort ökat inslag av institutionella ägare. Det är institutioner inom pensionssparande och annat. Det är väl fantastiskt bra att de som satsar sina surt förvärvade slantar på oss, får lite avkastning.

Vilka är de andra stora aktieägarna förutom du?

– Tvåa är faktiskt numera Länsförsäkringar Fonder som har köpt, trea är Arvid Svensson, sedan är det väl Andra AP-fonden fortfarande som är fyra.

– Andra AP-fonden är ju dina och mina pensionspengar egentligen.

– Sedan är det Robur som har kommit sista året från noll till en ägarandel på nästan 4-5 procent.

– Sedan är det spritt ner.

Arvid Svensson, är det en privatperson eller ett företag?

– Det är ett investmentbolag kan man säga från Västerås; en gammal firma som är typ 125 år eller så. De har varit med sedan vi började med Balder.

Vem ligger bakom det bolaget?

– Det är Fredrik och Rikard Svensson.

Är det Arvids söner typ?

– Fredrik och Rikard är kusiner, så Arvid Svensson måste ha varit deras farfar eller så.

Sammantaget ser du inga moln på himlen?

– Jo, det kan ju alltid dyka upp. Man är ständigt beredd på nya kriser egentligen. Jag har ett latent krismedvetande.

I april ägde Balder även aktier i börsnoterade fastighetsbolaget Corem för 300-400 miljoner kronor. Har ni kvar dem?

– Nu har vi inga stamaktier kvar i Corem, men vi har kvar preferensaktier för 150 miljoner kronor ungefär.

Och det är mer som en finansiell reserv?

– Det stämmer.