Bostadsmarknadens akilleshäl kan slå mot Oscar Properties

Författaren Mark Twain skrev i slutet av förrförra seklet ett brev till New York Journals korrespondent i London där han ville förtydliga vissa uppgifter om sitt hälsotillstånd med den hyfsat klarläggande rubriken ”Ryktet om min död är betydligt överdrivet”. 

När fastighetsutvecklaren Oscar Properties känner sig manad att ta till samma rubrik i stora helsidesannonser i Dagens Nyheter och Dagens Industri så framkommer istället en viss blodlukt.

För det normala är att hälsan tiger still när det gäller juridiska personers allmäntillstånd. Så fort ett företag börjar uttala sig om sin finansiella hälsa så väcks istället funderingar om det inte är det motsatta som gäller.

Ett exempel på det är Swedbank som under 2008, under dåvarande styrelseordföranden Carl Erik Ståhlberg och vd:n Jan Lidén, i det längsta försökte beskriva ryktena om stora förestående kreditförluster i Baltikum, Ukraina och Ryssland som betydligt överdrivna.

Till historien hör att Swedbank fick göra en nyemission under senhösten 2008 och, än viktigare, att Riksgälden fick lov att gå in som ”lender of last resort” när bankens egna finansiärer hade börjat dra öronen åt sig.

Och det finns skäl att vara tveksam till Oscar Properties finansiella överlevnadsförmåga.

Nyförsäljningen har krympt ihop. Den sjönk med 80 procent under det senaste kvartalet, vilket visar hur cyklisk branschen är.

Lönsamhetsmässigt är det lika illa. Resultatet efter finansnetto blev minus 70 miljoner kronor för årets första halvår. Oscar Properties säger visserligen att 9 av 10 lägenheter under produktion är sålda på bindande kontrakt. Det är naturligtvis en stor fördel, men kanske inte tillräckligt för att överleva på en marknad som sannolikt inte nått botten än.

Den stora stundande prövningen kommer när projekten färdigställs och köparna ska tillträda och finansiera sina köp, vilket i de flesta fall sammanfaller med att de ska sälja sin befintliga bostad. Och utbudet av bostäder är redan på toppnivå i Stockholm.

Utbud och efterfrågan brukar vara något som påverkar priset. Akilleshälen på bostadsrättsmarknaden är att ett stort nettoutbud av bostäder kräver att det kommer in en stor mängd förstagångsköpare på marknaden. För dessa är möjligheten till att finansiera den egna kapitalinsatsen på minst 15 procent, sannolikt mer om prisbilden börjar darra, den stora och för många höga tröskeln.

Den uppenbara risken är att branschen gravt har överskattat hur stor den grupp är som har faktiska möjligheter att finansiera sitt första bostadsköp.

Och blir nedgången i produktionen långvarig, vilket mycket talar för, så handlar det om att ha en balansräkning och kostnadskostym som är riggad för överlevnad.
Det som kan vara avgörande för många bostadsutvecklare är att de i sin kraftiga expansionsiver, Oscar Properties balansomslutning tredubblades mellan åren 2014 till 2017, när den finansiella väderleken varit gynnsam, har valt att finansiera stora delar av sina byggrätter och projektfastigheter med obligationslån med svaga eller inga säkerheter alls.

Det betyder att tillgångarna i praktiken har en finansiell karaktär som påminner om optioner och ger noll i löpande avkastning.

Oscar Properties hade vid halvårsskiftet 937 miljoner kronor i utestående obligationslån, där en icke säkerställd obligation på 450 miljoner kronor förfaller i september nästa år.

I detta sammanhang passat ett annat citat av Mark Twain: ”En bank är ett ställe som lånar dig ett paraply när det är vackert väder och kräver tillbaka det när det regnar”.

Den som vänt sig till kreditmarknaden och förväntar sig att få behålla sitt paraply när väderläget försämrats riskerar nog att bli ännu mera blåst.