Von der Osten-Sacken i hemligt Allokton-möte

Sedan länge har Allokton haft stora skulder och hyresgästerna har klagat på bristande underhåll.

Under torsdagen framkom att två av Alloktons dotterbolag går i konkurs, och försök pågår att få till en finansiell rekonstruktion med obligationsinvesterarna.

Dessutom framkom under torsdagen att brittiska fastighetsbolaget London & Regional är intresserat av att köpa Allokton.

På London & Regionals hemsida dyker ett svenskt namn upp; Thomas Lindeborg med titeln ”Managing Director, Nordic & Baltic Regions and Russia” och ett telefonnummer i London.

Realtid.se får tag på Lindeborg.

Är du svensk?

– Ja, säger han.

Vill ni köpa Allokton?

– Ja, vi för en diskussion med Alloktons aktieägare helt enkelt.

– Det är några som kontrollerar majoriteten av Allokton.

Vilka är det?

– De företräds av en kille som heter Johansson.

Jakob Johansson, vd för Aktietorget-noterade investmentbolaget Transferator?

– Ja, just det.

Finansmannen Bernhard von der Osten-Sacken sa till Realtid.se i maj att av de bolag han varit engagerad i har Transferator gått bra, och att Allokton ligger honom ”varmt om hjärtat”.

Vilka aktieägare i Allokton företräder Jakobsson?

– Ja, han själv och de övriga aktieägare som finns med i bakgrunden antar jag, säger Lindeborg från London & Regional.

– Jag vet inte exakt vilka det är.

– Men mitt mål eller vårt mål på London & Regional är att köpa aktier i Allokton så att vi får kontrollen över bolaget.

– Vi är inte intresserade av Alloktons gamla aktieägare med tanke på den historik som finns i bolaget.

Vad för historik?

– Jag har inte följt utvecklingen dagligdags i och med att jag bor i London.

– Men Alloktons historik har inte varit så positiv om man uttrycker sig så; rätt eller fel.

– Det är ett underkapitaliserat bolag som behöver en stark huvudägare som tar befälet med lite muskler och kunskaper.

– Och vi på London & Regional har ett ganska stort fastighetsbestånd i Norden.

– Vi har mycket folk på plats i Stockholm, Västerås och runt om i Sverige faktiskt.

– Vi har väl 100 anställda lite drygt i Sverige.

Den aktieägargrupp i Allokton ni förhandlar med via Jakobsson, hur stor ägarandel har de i bolaget?

– De ägarna kontrollerar en ägarandel på över 50 procent.

– Sedan har vi ännu inte hunnit göra någon ”due diligence” av Allokton.

– Men vi har sagt till bankerna att vi vill ta del av en rekonstruktion.

– Vi vill skjuta till kapital och förbättra Allokton-fastigheternas skick.

– Och det är majoriteten av Allokton vi vill köpa så att vi har kontrollen över bolaget.

– Lyckas vi inte få kontroll är vi inte intresserade.

– Förhoppningsvis kommer vi att komma överens med Jakobsson nu, om det inte framkommer några konstigheter i den due diligence vi nu ska genomföra.

Hur mycket vill ni betala?

– Ja, det kan jag inte säga nu.

– Allokton är ju ett börsnoterat företag.

– Men vi håller på och diskuterar.

– Det förs en diskussion.

– Sedan hur det slutar beror på många faktorer.

Är Allokton värt något för dess aktieägare när man har dragit ifrån de stora skulderna?

– Det finns nog inget värde i bolaget som det ser ut nu.

– Bankerna och preferensaktieägarna (de förra obligationsägarna) har nog ungefär lika mycket fordringar som det finns eget kapital i Allokton skulle jag tro.

– Så det här kräver någon form av ”deal” med bankerna på något sätt.

Är det inte bättre för er att vänta tills Allokton går i konkurs, och köpa ut tillgångarna billigt från konkursboet?

– Det kan man naturligtvis säga rent krasst.

– Men en konkurs är liksom en process som är obehaglig för leverantörer och kunder.

– Då kommer fastigheterna att vara i ett ”ingenmansland” under en tid.

– Därför är det bättre att vi betalar lite mer redan nu.

– Det kanske skulle vara billigare för oss att vänta till en konkurs.

– Men att göra en affär nu blir en skonsammare process.

– Så ser vi det; rätt eller fel.

– Vi kan vara naiva, men det är den synen vi har.

– En konkurs för Allokton skulle bli en rejäl smäll.

– Det är alltid någon som känner sig ordentligt förorättad i sådana situationer, och då blir det kanske lite svårare för oss.

– Men självklart är det ett alternativ för oss att vänta tills Allokton har gått i konkurs.

Då har ni ett ganska bra förhandlingsläge gentemot Jakobsson?

– Jaa, jag vet inte.

– I och med att det inte finns några värden kvar för aktieägarna som det pratas om, så ligger det i hans intresse att det blir en rekonstruktion också.

– Det är väl bättre för honom att få sin ägarandel utspädd men då bli delägare i något som är värt något, än att äga mycket av något värdelöst.

Vad är det som är intressant med Alloktons fastigheter ur ert perspektiv?

– Jag tror att de är lite misshandlade i den här processen.

– Det ligger ett värde i att bara gå in och förbättra fastigheterna genom de underhållsåtgärder som inte har blivit gjorda på några år på grund av Alloktons finansiella situation.

– Och därigenom kan man också attrahera nya hyresgäster.

– Och genom det så ökar man kassaflödena i Allokton, och värdet på bolaget.

– Det är inget fel på marken eller lägena där Alloktons fastigheter finns.

– Och det är inget fel på själva fastigheterna heller.

– Men de har inte blivit skötta på ett sätt som behöver göras på grund av Alloktons interna problem.

Vem är skyldig till det?

– Skyldig?

– Det är väl, ja…en kombination av för hög belåning och att fastighetspriserna gick ner.

– Och därigenom kunde man inte ta ut mer lån, och de underhållsåtgärder som krävdes.

– Då i sin tur flyttade hyresgästerna iväg, och då blev det ännu mindre hyresintäkter.

– Det blev en nedåtgående spiral.

– Det är väl ett problem med bristande kontinuitet med företagsledningen.

– Många chefer har varit inne i Allokton.

Är Bernhard von der Osten-Sacken inblandad som aktieägare i Allokton?

– Jag har inte fört förhandlingar med honom.

– Men jag har träffat honom en gång och tog en kopp kaffe i ett tidigt skede.

Var det nyligen? I år?

– Ja.

I våras eller?

– Ja, i somras.

I Stockholm?

– Ja, vi träffades och hade en diskussion i Stockholm tillsammans med några andra aktieägare i Allokton.

Så han är fortfarande aktieägare i Allokton?

– Jag vet inte. Jag har ingen koll på det.

– Han för inga förhandlingar med oss i alla fall och jag känner honom inte.

– Men jag har förstått att han är en av Alloktons grundare.

Vad handlade er diskussion om den gången i somras?

– Det var väl om vi var intresserade av att göra något i Allokton.

– Och då klargjorde vi att vi vill ta kontrollen över Allokton, och att vi inte är intresserade av att skjuta in kapital till den existerande strukturen.

– I så fall ville vi ta kontroll och få kontroll över fastighetsförvaltningen.

– Det var det enda som föll ut av det mötet.

Hur troligt är det att ni kommer att gå in i Allokton nu?

– Jaa…som i alla affärer vet man inte riktigt.

– Vi håller på med många saker.

– Det här är en av ett tiotal affärer vi diskuterar just nu.

– Jag skulle kunna tänka mig att det finns kanske en sannolikhet på 50/50.

Hur många kvadratmeter fastigheter är det som ingår i Allokton?

– Det finns fastighetsvärden för 3,5 miljarder kronor i bolaget, säger Lindeborg.

Hur är fördelningen mellan bostäder och företagslokaler?

– Det är ungefär hälften bostäder och hälften kommersiella lokaler.

Ligger alla Alloktons fastigheter i Stockholm?

– Nej, fastigheterna ligger på ”exotiska platser” såsom Motala och Falun, men det finns även med fastigheter i Stockholm.

– Det är som ett tvärsnitt av Sverige, vilket är ganska vanligt för fastighetsbestånd.

Finns det fler parter än ni som är intresserade av att ta över Allokton?

– Det är jag övertygad om, men jag äknner inte till någon.

– Jag är övertygad om att det finns många intresserade som väntar på att det ska bli en konkurs för Allokton.

Vad är London & Regional för bolag? Är det börsnoterat?

– Vi är ett stort privatägt fastighetsbolag som bland annat har börsnoterade bolag där vi är huvudägare.

– Vi finns i Ryssland, Sydafrika och Sydamerika, men framför allt i Storbritannien.

Vem äger London & Regional?

– Huvudägare är de två brittiska bröderna Ian och Richard Livingstone.

– Det är ganska kända fastighetskillar.

– Och jag är då ansvarig för London & Regional i Norden och Ryssland.

Så du reser mycket i Ryssland?

– Ja, vi har kontor i Moskva och Sankt Petersburg, och har fastigheter i landet ända bort till Novosibirsk.

Är det inte farligt i Ryssland?

– Det är inte som i Sverige, det kan man inte säga.

– Men om man följer spelreglerna och inte jobbar för mycket med ”statsapparaten” eller de styrande, så fungerar det ganska bra.

– Annars finns det väldigt mycket korruption i den administrativa apparaten i Ryssland.

– Men håller man sig borta från borgmästare, landshövdingar och så, så fungerar det hyfsat.

Måste ni betala maffian?

– Nej, det gör vi inte på det sättet.

– Men sedan har vi precis som i Sverige konsulter som hjälper till med bygglov och är specialister på det.

– Den typen av hjälp får man att hantera den snåriga byråkratiska processen.

– Men vi betalar aldrig några mutor.

Hur stora resurser har London & Regional?

– Ja, det är ett stort bolag.

– Du kan googla på hur London & Regional ser ut.

– Det är ett av de största privatägda fastighetsbolagen i Storbritannien.

– Och London & Regional är bland annat huvudägare i ett börsnoterat företag som heter NR Nordic & Russia som äger fastigheter i Sverige; bland annat ABB:s fastigheter i Västerås och Berns i Stockholm.

– Så vi har en hel del.

– Vi ägde tidigare Holiday Club-kedjan i Finland, och vi har ägt 40 hotell i Finland.

– Vi har haft väldigt mycket fastigheter i Norden.

– Sedan sålde vi av det mesta precis före finanskrisen.

– Men vi har fortfarande en ägarandel på 35 procent i NR Nordic & Russia vars fastigheter vi också sköter som fastighetsförvaltare.

– Så vi har stora intressen.

NR Nordic & Russia är börsnoterat på Euronext-börsen som finns i Paris och Amsterdam med mera.

Är tanken att ni vill köpa Allokton via NR Nordic & Russia?

– Nej, det gör vi i så fall via London & Regional.

– Och de här diskussionerna om Allokton är ännu i ett tidigt skede, och det är en lite snårig affär.

– För att det ska bli något krävs det att banker och övriga aktieägare ställer sig bakom att vi får kontrollen.

– Om inte det går, är vi inte intresserade.

Hur stor ägarandel får befintliga aktieägare i Allokton kvar med ert förslag? 4 procent eller så?

– Det blir nog mer, men det blir nog en mindre del som befintliga aktieägarna får kvar.

Tiotals procent?

– Det vet jag inte än.

– Det beror på hur mycket kapital vi i så fall går in med.

Har ni anlitat någon finansiell rådgivare kring Allokton-affären?

– Nej, men däremot finns det en involverad finansiell rådgivare i rekonstruktionsprocessen.

– Det är officiellt att det är Catella.

Finns det någon bild på dig du kan skicka?

– Vi är ett privatägt bolag som inte behöver synas.

– Och så vacker är jag inte.

– Nu får vi se om vi lyckas med en Allokton-affär.

Hur hamnade du på London & Regional?

– Min bakgrund är att jag är utbildad på Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm under tidigt 80-tal.

– Och jag doktorerade 1987.

– Sedan var jag på svenska fastighetsbolaget Diös i några år, och så har jag varit vd på Telaris där Telia hade sina kommersiella fastigheter.

– Från 2001 har jag arbetat med bröderna Livingstone, först från Stockholm och sedan flyttade jag till London för att arbeta med dem.

Vad för typ av fastighetsägare är bröderna? Är de kortsiktiga klippare eller långsiktiga?

– London & Regional är ett långsiktigt fastighetsbolag.

– Det finns inga skandaler kring oss.

– Tyvärr finns det där inget intressant för er att skriva om.

– Vi har inte gjort några konstigheter.

– Vi har varit länge i fastighetsbranschen.

Hur gamla är bröderna Livingstone?

– De är väl runt 50.

Har du träffat dem?

– Jag träffar dem varje dag.

– Vi sitter i samma kontor.

Hur är de som personer?

– Duktiga entreprenörer.

Realtid.se får tag på Thomas Lindeborg senare igen.

Vems initiativ var det till att ni träffade von der Osten-Sacken och de övriga Allokton-ägarna i somras?

– Vi blev approcherade av någon som var så att säga någon form av ”middle man” kan man säga, som tyckte att vi skulle ta en titt på Allokton.

– Vi hade ett ”introductory” möte med den personen först helt enkelt.

– Det var en person som kom från en bank.

Vem då?

– Det kan jag inte säga.

Var det en person från Deutsche Bank, som har omnämnts som stor långivare till Allokton?

– Nej, det var det inte.

– Deutsche Bank är långivare i den stukturen som går i konkurs idag torsdag.

Men Deutsche är inte så stor långivare till Allokton totalt sett menar du?

– Nej, det är en annan bank.

Vilken?

– Det är väl offentligt; HSH Nordbank.

Är det en dansk bank?

– Det är väl en tysk/dansk bank med kontor i Köpenhamn.

– Det är en av de så kallade ”landesbankerna” i Tyskland.

– Och därmed inte sagt att det var en person från HSH Nordbank som hade det introducerande mötet om Allokton med oss.

– Det är många banker inblandade i Allokton.

Även svenska banker?

– Ae, det är inte många.

– Det är mest danska banker och banker som Landesbank.

– Islänningar är inblandade också.

– Det är mindre och medelstora danska banker bland annat.

Du nämnde att Allokton äger fastigheter värda kring 3,5 miljarder kronor. Är skulderna då minst lika stora?

– Ja, man kan säga att de är i samma storleksordning.

Vilken ”direktavkastning” ger Alloktons fastigheter vid en värdering till 3,5 miljarder kronor?

– Kring 7,5 procent per år.

– Då är det en blandning av kommersiella lokaler och bostäder.

– Bostäderna kan säkert värderas till en lägre direktavkastning, medan de kommersiella fastigheterna ligger högre.

Realtid.se har sökt von der Osten-Sacken.