Undvik fastighetskris med bättre kreditupplysning

En faktor som inte tas upp som en möjlig dellösning eller påverkansfaktor i ekvationen är ofullständig information.

Varför är det betydelsefullt?

Vi antar att utlåning sker på en marknad där aktörerna har insikt om de förhållanden som omger transaktionerna. Men så är inte fallet idag. Den information som en kredithandläggare har är ofullständig. Och ofullständig information leder i sin tur till att beslut tas baserade på partiell information som kan visa sig missleda och bana väg för felsteg.

Några av världens största misstag och katastrofer är för övrigt resultatet av beslutsfattande baserat på ofullständig information. 

År 1914 trodde den tyska kejserliga ledningen att de allierade hade förmågan att dra ut i strid men inte viljan att göra det – vilket var fel och startade första världskriget.

År 1939 trodde tyska ledningen det motsatta – att de allierade hade viljan men inte förmågan och därför skulle vara passiva – vilket var fel och startade andra världskriget.

Ofullständig information ger helt enkelt en partiell bild av de verkliga förhållandena. I Sverige har snarare den som söker ett lån ett informationsövertag gentemot utlånaren. Banker och andra kreditinrättningar har en begränsad bild över de sammanlagda ekonomiska engagemang som potentiella låntagare har.

Den svenska kreditupplysningen ger uppgifter om hemvist, taxerade inkomster, fastighetsinnehav, betalningsanmärkningar samt vissa rättsliga handlingar. En långivare kan begära mer uppgifter, men i slutändan bygger det på låntagarens vilja och ärlighet att en fullödig bild presenteras.

Den begränsade information visar inte hur betalningar skötts så länge inget betalningsföreläggande ingivits. De faktiska skulderna framgår inte och den sammanlagda skuldbördan visas inte heller, vilket gör att kreditgivare kan fortsätta bevilja krediter fastän låntagaren har en ohälsosamt hög skuldbelastning.

Det finns även en fördröjning som gör att taxeringsuppgifter bygger på tidigare års inkomster och handläggningstiden för betalningsföreläggande är idag långa. Risken med den svenska formen av kreditupplysning är att man är helt enkelt är för sent ute och då inte hinner se varningstecknen i tid.

I den svenska debatten om en bostadsbubbla framkommer det sällan eller aldrig att dagens mest aktiva åldersgrupp som husköpare, de mellan 35-45 år, inte har nått den ekonomiska puberteten senaste gången det var en kris på marknaden.

De var som mest runt 20 år då det begav sig. Det gör att vi bland köparna har en begränsad kunskap om hur det kan se ut när det går snett och drar iväg i en oönskad riktning på marknaden.

Även på kreditgivarsidan har det skett en generationsväxling. Lägg sedan till ofullständig information om de verkliga ekonomiska förhållandena och du har lagt grunden för hög riskexponering, för alla inblandade parter.

Den ideala situationen är att kreditgivare tidigt ser och förstår att det är en ogynnsam utveckling och i tid kan agera för att avstyra överskuldsättning, alternativt i samråd med kredittagaren avveckla tillgångar för att lösa skulder eller på annat sätt, som att genom att höja kravet på mer säkerhet, minimera den ekonomiska potentiella skaderisken.

Det skulle göra att en potentiell bostadsbubbla tyst och stilla varsamt punkteras över ett antal år, istället för att krascha.

Eftersom jag bor och är verksam i USA jämför jag läget i Sverige med de amerikanska kreditupplysningarna. De är fokuserade på dåtid, nutid och framtid, istället för de svenska kreditupplysningarna som i huvudsak tittar bakåt.

De amerikanska kreditupplysningarna ger en fullödigare bild av de totala engagemangen.

Till skillnad från de svenska kreditupplysningarna saknas uppgift om taxerad inkomst, men en amerikansk låneansökan hos en bank inkluderar att låntagaren skickar in en kopia på deklaration och ett lönebesked.

I USA skickar varje kreditinrättning in information till kreditupplysningsföretagen om vad som en gång lånats eller hur kreditlimiten ser ut, vad som är aktuell skuld samt om en eller flera avbetalningar någon gång de senaste sju åren varit försenad med mer än 30 dagar.

Varför ger den lilla skillnaden ändå så mycket mer information?

Den ger en samlad bild av skuldsättningen och en kreditberedare kan ser hur en potentiell kredittagare skött betalningarna av kreditkort, banklån, bolån och billån, om dessa finns, sedan sju år tillbaka.

Det innebär inte att kredit nekas om det finns fläckar – för det finns en samlad bild över hur saker sköts till skillnad från Sverige, som bara har en enda datapunkt i form av betalningsanmärkning.

En amerikansk kredithandläggare kan se tendenser över tid. Har denna person försökt amortera ner sina skulder de senaste fem åren eller ökar skulderna successivt på ett ohållbart sätt?

Detta är instrument som svenska banker, bilfinansiärer och låneinstitutet behöver för att få en klarare bild av en potentiell låntagares möjligheter till återbetalning. Det gynnar även den enskilda låntagaren eftersom en glidande överskuldsättning ifrågasätts tidigare. Ingen, varken låntagare, kreditinstitut eller stat, gynnas av överskuldsättning, fastighetskris och en instabil marknad.

En stor av problemet bakom varför den svenska skuldsättningen rusar i höjden är bristen på överskådlig information om den ekonomiska bilden hos den som söker lån.

Fastighetsskatt, avskaffade ränteavdrag och amorteringskrav kan utlösa starka marknadsreaktioner utan att för den skulle adressera kärnproblemet. En bättre bild av det faktiska ekonomiska läget hos kunden gör det.

Jan Kallberg
PhD i statsvetenskap, jur kand