Tydligt att Selin har identifierat en del luft i Sernekes siffror

Serneke har dansat på slak lina under det senaste året. Först drog sig amerikanska Oaktree ur som delfinansiär ur Sernekes prestigeprojekt Karlatornet, med hänvisning till Coronapandemin, som i sin tur är en nödvändighet för att få ihop jätteprojektet Karlastaden i Göteborg. Sedan har Sernekes intjäning havererat och bolaget har uppvisat stora löpande förluster. De ackumulerade förlusterna har i sin tur gjort att soliditeten krympt ihop, vilket i kombination med förlusterna gjort att bolaget brutit mot sina lånekovenanter, med sin kreditgivare Nordea. Om Nordea dragit in sina lån hade Serneke kollapsat.

Det senare har förstås båda parter velat undvika, men pressen på Serneke att hitta en stark partner till Karlatornet har varit livsavgörande för bolaget. Att de blev Balder som till slut klev fram var inte helt överraskande. Bolaget är starkt förankrat i Göteborg och huvudägaren Erik Selin har alltid varit transaktionsglad. Bara under de senaste halvåret har företaget köpt på sig dalaföretaget Masmästaren, 50 procent i norska Anton B Nielsen Eiendom och senast 15 procent i det norska börsnoterade fastighetsbolaget Entra. Tidigare har man även klivit in som huvdägare, och därefter räddare, av den göteborgsbaserade ”nischbanken” Collector.

”Detta säger något om Sernekes desperation av att han någon större och stabilare att luta sig mot.”

De senaste fem årens kraftigt fallande räntor och därmed också avkastningskrav på fastigheter har gjort att Balders balansräkning och intjäning är urstark, åtminstone på papperet.

Karlastadstransaktionen är förstås inte helt rak och enkel, där frågan är hur affären kommer att påverka Sernekes balansräkning. Balder köper 50 procent av aktierna i Karlastaden Holding genom nyemitterade preferensaktier för 25 000 kronor och skjuter till 500 miljoner kronor i ett aktieägarlån. För sin 25 000-kronors investering har bolaget rätt till prioriterad utdelning på maximalt 600 miljoner kronor. Serneke har då utställt garantier för de osålda lägenheterna och hela projektkostnaderna. Detta säger något om Sernekes desperation av att han någon större och stabilare att luta sig mot.

Man ska då minnas att Serneke i början av 2019 köpte tillbaka 50 procent av aktierna i Karlastaden Holding för 600 miljoner kronor, som föranledde Serneke att skriva upp sina egna aktier i Karlastaden med 229 miljoner kronor, samtidigt som försäljningen av samma halva medförde en reavinst på 216 miljoner kronor. Räknar man ihop detta så har dessa transaktioner medfört att Serneke bokföringsmässigt över tid skrivit upp värdena i Karlastaden Holding AB i koncernredovisningen med närmare 900 miljoner kronor.

Serneke skriver ingenting om resultateffekten av transaktionen, utan endast att de ”behåller hela sitt investerade kapital på 1,5 miljarder kronor i projektet i form av räntebärande aktieägarlån”. Frågan är hur bolaget då ska hantera de nämnda koncernmässiga uppskrivningarna och de aktieägartillskott om 585 miljoner kronor, som inte är aktieägarlån, som man har petat in i Karlastaden sedan 2016.

För en utomstående ser det ut som om det kan uppstå ett större hål här. Vi lär få se hur revisorer och ”utomstående värderare” ska försöka snickra till detta. Minns att det egna kapitalet uppgick till knappt 1,9 miljarder kronor per sista september och att Serneke då hade brutit mot sina lånekovenanter. Att bolaget gör en riktad nyemission till Balder på 53 kronor per aktie, medan det redovisade egna kapitalet uppgick till 84 kronor, som inbringar drygt 120 miljoner kronor, indikerar ju att Balder har identifierat en del luft i siffrorna. Dessutom förvärvar Balder byggrätter för 100 000 kvadratmeter bostäder och lokaler till en icke avslöjad köpeskilling, men som enligt Dagens Industri ska ge ett ”likviditetstillskott” på 250 miljoner kronor. Det senare brukar betyda en förlust eller 0-kornors resultat.

Utöver detta så ska Serneke dra in knappt 170 miljoner kronor genom en garanterad företrädesemission.

Dessa transaktioner ger Serneke ett visst andrum. Frågan är bara om balansräkningen verkligen kommer att ha den styrka som en fortsatt utveckling av hela Karlastaden kommer att kräva och inte minst om intjäningen i byggrörelsen kan nå de mål som man så här långt aldrig har nått. Det ser ut som om Balder, liksom SBB vad gäller Oscar Properties, har satt sig på första parkett i den fortsatta föreställningen runt dessa båda bolag. Risken är uppenbar att de kommer att få de båda huvudaktörerna i dessa dramer, Ola Serneke och Oscar Engelbert, in sina knän. På gott och ont.