Fastighetsklipparnas ansvar

Fastighetsbolagen går starkt på börsen och allt fler vill investera i sektorn. Samtidigt har bostadsbyggande och renoveringsprojekt börjat ta fart. I den bästa av världar ser vi här den fria marknadens lösning på det svenska bostadsproblemet där investerarnas intressen går hand med samhällets utveckling.

Men historiska lärdomar säger att det kanskte inte riktigt är så enkelt. Därför finns det en hel del frågor att reda ut denna vår när pengakranarna står öppna.

För aktiemarknaden som helhet (och även AB Sverige) är det givetvis bäst om vi ser en långsiktigt hållbar uppgång som ger utrymme för nya investeringar och i nästa led mer intäkter och mer vinster. En första fråga är hur långsiktigt fastighetssektorn agerar i dagsläget när inget pris verkar vara för högt?

Med ständigt trissade värderingar i givetvis risken att allt går i baklås den dagen nya finansiering inte längre är tillgänglig och någon blir sittande med kortlekens lankor. Vad som händer då är väl känt.

Om vi tror på teorin att riskvilligt privat kapital ska kunna lösa de svenska bostadsproblemen är det därför intressant att se vem som blir sittande med risken och vem som tar hem kapitalet när börskurvan fortfarande pekar uppåt.

I många av de fastighetsbolag som sökt sig till den publika marknaden de senaste åren (oavsett om det gäller obligationsfinansieringar, pref-emissioner eller en noteringar av stamaktier) så finns det inslag av närståendetransaktioner.

Vanligt är att bolagets fastighetsportfölj redan sålts i ett par transaktionssteg och kanske delats upp och satts ihop med andra bestånd, så att insiders i de publika bolagen (inklusive storägare) redan på förhand har tagit hem en del av kapitalet genom att stå som säljare längs vägen.

Ofta krävs nu en ny runda finansiering för att lösa gamla lån. Så länge värderingarna kan skruvas upp är alla nöjda men nedsidan är givetvis störst för den som kliver in sent. Här är skillnaden mellan nya och gamla ägare ofta enorm.

När det gäller regelrätta erbjudanden om stamaktier, som ofta är det sista steget i kedjan, hamnar man som investerare långt bak i kön om något skulle gå fel.

Men det finns fler exempel på samma tema. Nyckelpersoner i de publika bolagen har inte sällan eget delägande i de underliggande fastighetsprojekten, antingen direkt eller via affärsbekanta. Det kan också handla om rätt till framtida vinstdelning.

Ett annat exempel är specialsydda konsultavtal och ”finders fee”-arrangemang för nyckelpersoner (som redan uppbär lön och/eller styrelsearvode).

Även om fastighetssektorn har en historik av närståendeproblematik, inklusive börsens jättar, så är det tydligt att branschen just nu sjuder av kreativitet när det gäller att ta för sig vid köttgrytorna och det är först i kön som gäller. Om vi nu lever i den bästa av världar från den här textens inledning så kanske det inte hade varit nödvändigt, eller?

Men den som inte synar det finstilta i prospekten får sällan veta något. Budskapet är istället att fastigheter innebär en trygg och säker avkastning och en kursutveckling bättre än index.

Mot denna bakgrund har branschen ett stort eget ansvar för hur vi ska bedöma den i framtiden. Kommer perioden 2013-2015 att ses som klipparnas stora återföreningsfest eller början på en ny stabil blomstringstid?

Ansvaret vilar givetvis tyngst på ledningsgrupper, styrelser och storägare men även värderare och revisorer har mycket att leva upp till då de har nyckelroller i transaktionskedjorna och finansieringarna.

Svaret på om branschaktörerna kan förvalta förtroendet de får från investerarna (och samhället) har vi inte ännu men orostecknen börjar tyvärr hopa sig.