Affärsjuristerna jublar över fastighetsaffärer

I år är vi uppe i fastighetsaffärer för 14 miljarder kronor mer än under hela fjolåret, rapporterar Dagens Industri.

Ytterligare en rekordaffär är på ingång. Det är Kista Galleria som är till salu för en prislapp som lär sluta vid fyra miljarder kronor. Ägarna är i dagsläget två: Länsförsäkringars fastighetsbolag Humlegården samt norska Vital.

– Vi är på väg att dra igång en försäljningsprocess. Vi tror att förutsättningarna är goda för att lyckas och dessutom är projektdelarna klara. Det är några intressenter som hört av sig och bankerna har börjat fungera igen, säger Arne Rudbert, VD Humlegården till Fastighetsvärlden.

Årets största fastighetsaffär hittills är Fjärde AP-fondens köp av Bostads AB Dombron från Vasakronan för 5 miljarder kronor. Försäljningen är en av de största bostadsrelaterade fastighetsaffärerna i Sverige genom tiderna.

Vinge biträdde Fjärde AP-fonden och delägare Patrick Forslund höll i trådarna. Han betonar nu att uppsvinget på fastighetsmarknaden ska ses i ljuset av fjolårets kraftiga dipp.

– Det vi ser nu är en korrigering på marknaden där köpare och säljare åter möts, säger han till Realtid.se.

Forslund tror
att trenden håller i sig under hösten även om orosmoln vilar över fastighetshimlen. Visst kan en stigande ränta betraktas som sådan men framförallt rör det lånefinansiering: hur mycket bankerna vill och kan låna ut till fastighetsinvesteringar.

– Det kommer att dröja innan vi kommer upp i de nivåer som vi såg innan
2008. I dag är bankerna mer restriktiva och lånar i
bästa fall ut mellan 65 och 70 procent, säger Patrick Forslund.

Enligt honom är de mest aktiva fastighetsköparna svenskar med mycket eget kapital. Trots dippen i fjol påpekar han att bra objekt (centralt belägna fastigheter) är mindre prispåverkade.

För advokatfirmans del betyder uppsvinget att fastighetsavdelningen på byrån berikats med ytterligare en jurist i år.

– Målsättningen är att förstärka avdelningen ytterligare i höst.

Tomas Johansson är delägare på Mannheimer Swartling.

– Transaktionsmarknaden har ökat markant de senaste månaderna men från tidigare mycket låga nivåer.

Johansson påpekar att transaktionsvolymen är beroende av ekonomin i övrigt och många investerare ser ljust på svensk ekonomi.

– Det har dessutom blivit lättare att finansiera fastighetsaffärer vilket var svårare för ett år sedan.

Enligt Tomas Johansson har intresset för bostads- och handelsfastigheter varit stort i år .

– Men vi börjar se ett ökande intresse även för kontorsfastigheter. Det rör sig oftast om objekt i bra lägen och med en god uthyrningsgrad. Intresset för svenska fastigheter från utländska aktörer verkar ha återkommit om än i begränsad omfattning. Dessutom har en del av de svenska aktörer som sålt fastigheter på senare tid nu flaggat för att de är intresserade av att köpa igen.

Vad är det största orosmolnet vad gäller fastighetsaffärer?

– Ekonomin som helhet är fortfarande en källa till oro. Om det sker ett bakslag påverkar det världens finansmarknader kommer det även att påverka intresset för fortsatta fastighetsinvesteringar i Sverige.

Mannheimer Swartling har deltagit vid ett antal fastighetstransaktioner i år. Bland annat Norrportens förvärv av Flat Iron Building i Stockholm, Deka Immobiliens fonds förvärv av Bylingen i Stockholm, Varnäs Förvaltnings försäljning av en bostadsportfölj i Västerås och Eskilstuna till Ikano Bostad Stockholm.

Just nu finns en rad pågående projekt.

– Fastighetsavdelningen har haft mycket att göra och vi planerar för ett något ökad arbetsbelastning under hösten 2010, uppger Johansson.

Thomas Ekenberg – delägare på Ekenberg & Andersson Advokatbyrå som nyligen biträdde Örebrobostäder vid försäljning av delar av sitt fastighetsbestånd, en transaktion värd nästan en halv miljard kronor – tror att de låga räntorna och ett nyvaknat intresse från såväl utländska som svenska aktörer har satt fart på fastighetsmarknaden.

– Jag tror att trenden kan hålla i sig eftersom intresset finns av att köpa bättre objekt, säger han.

– Det kommer fler köpare till köpcentrum under det kommande året. Priserna börjar bli mera realistiska från säljarsidan, de har accepterat att prisbilden är lägre och därför kan säljare och köpare nu mötas.

Varför ett köpcentrum?

– Om prisbilden är den rätta tror jag att det finns ett stort antal köpcentrum runt om i Sverige som tidigare inte betraktats intressanta men med nytt kapital kan de nog komma upp igen.

Generellt tror Thomas Ekenberg att intresset för köpcentrum utanför de större städerna är på uppsving. Men att Kista Galleria är till salu är ingenting typiskt, menar han.

– Det är rätt exceptionellt eftersom det rör sig om ett så pass stort köpcentrum. Hittar man rätt köpare kan man nog förädla det ytterligare.

Vad gäller orosmolnen för 2010 påpekar Ekenberg räntans betydelse för denna marginalbransch.

– I detaljistledet är det bara marginalerna det handlar om men en större ägare kan bära lägre lönsamhet under en tid förädlingsverksamhet pågår men en köpare har givetvis att i sin kalkyl ta med att projekten skall kunna bära en högre finansieringskostnad.