MarknaderNyhet

Stjärnförvaltaren om fastighetsaktier: ”Marknaden har fel”

Peter Norhammar, NRP Anaxo Nordic M2Peter Norhammar, NRP Anaxo Nordic M2
"Man brukar tala om att fastigheter är en inflationshedge. Enligt skolboken ska du ha mer fastigheter i din portfölj när inflationen stiger – inte mindre", säger Peter Norhammar, förvaltare av fonden NRP Anaxo Nordic m2. Foto: Pressbild
Publicerad
Uppdaterad

Balder, Castellum, Sagax – de stora fastighetsbolagen rasar mer än börssnittet i spåren av inflations- och ränteoron. Fondförvaltaren och fastighetsexperten Peter Norhammar tycker att marknaden har fel.

Annelie Östlund

Reporter

Inflations- och ränteoron har drabbat börsen med full kraft. Och fastighetsaktierna pressas mer än börssnittet. Sedan toppen i mitten av november har VINX Nordic Real Estate fallit cirka 18 procent.

Men Peter Norhammar som förvaltar fonden NRP Anaxo Nordic m2 – en alternativ investeringsfond med fokus på nordiska börsnoterade fastighets- och byggbolag – menar att investerarkollektivet reagerar ”fel”.

– När marknaden blir rädd för räntehöjningar brukar fastigheter gå sämre än börsindex – man tänker på att fastighetsbolag lånar mycket pengar, säger Peter Norhammar och fortsätter:

Annons

– Börskurserna brukar alltid reagera negativt – men där har marknaden ofta fel. För tittar man på fastighetsbolagens underliggande tillgångar brukar de vara inflationsskyddade tack vare att hyresintäkterna stiger när inflationen gör det. Man brukar tala om att fastigheter är en inflationshedge. Enligt skolboken ska du ha mer fastigheter i din portfölj när inflationen stiger – inte mindre.

Samtidigt varnar Finansinspektionen för att den kommersiella fastighetssektorn utgör en betydande risk just på grund av räntekänsligheten?
– Jag menar att fastighetsbolagen inte är särskilt räntekänsliga. För det första är belåningsgraderna lägre än på väldigt, väldigt länge. I snitt ligger den runt 45 procent. För det andra ligger bindningstiden på lånen runt tre år. Om räntan stiger idag så kommer det inte få någon jättestor effekt på bolagens intjäning förrän om några år då räntorna ska omförhandlas.

Peter Norhammar menar att vi också måste ta hänsyn till orsaken till stigande inflation och räntor.

Annons

– Så länge inflationen stiger till följd av bättre ekonomier så kommer bolagen öka sina hyresintäkter. I flertalet fall justeras också hyran upp automatisk genom gällande KPI-klausuler i hyreskontrakten. Hyran för en kommersiell lokal i Sverige kommer justeras upp med 2,8 procent i år till följd av fjolårets KPI-uppgång.

Fastighetsbolagen har handlats upp rejält de senaste åren i spåren av nollränte-politiken. Vad säger du om värderingen?
– Alla tillgångar är högre värderade nu jämfört med för tio, femton år sedan. Det är vad centralbankerna har åstadkommit genom att bedriva en lättnadspolitik sedan 2009. Men tittar man på relativvärderingen – fastigheter i relation till börsen som helhet – ser fastigheter ut att vara något lägre värderade jämfört med vad de brukar vara.

Raset i VINX Nordic Real Estate har inte ackompanjerats av dåliga nyheter från branschen och Peter Norhammar tror på bra bokslutsrapporter de närmaste veckorna.

Annons

I morgon torsdag redovisar exempelvis Nivika Fastigheter, som har brutet räkenskapsår, sin rapport för första kvartalet. På fredag publicerar Platzer Fastigheter resultatet för fjärde kvartalet.

– Vi kommer med stor sannolikt få se stora uppskrivningar av fastighetsvärdena och fortsatt stigande kassaflöden för de allra flesta.

Kursnedgångarna innebär samtidigt att värderingen har fallit betydligt från toppen, men skillnaderna är stora mellan olika aktier.

Några av de aktier som fallit mest är K2A, Sagax och NP3 Fastigheter vilka fallit med 30 till 40 procent. Sagax har därmed fallit tillbaka till de nivåer som gällde i juli och K2A har inte handlats så här lågt sedan i april.

I det läget ser Peter Norhammar – vars fond NRP Anaxo Nordic m2 överträffade VINX nordiska fastighetsaktieindex med 18 procent förra året – köplägen.

– Stenhus Fastigheter är ett relativt litet bolag som växer kassaflödena snabbt genom förvärv. Det är ett entreprenörsdrivet bolag vars aktien tagit oförtjänt mycket stryk.

En annan favorit är Göteborgsbaserade Platzer Fastigheter som äger och utvecklar främst kontorsfastigheter.

– Kontor är fortsatt undervärderade på börsen. Debatten om ”Kontorsdöden” är död i verkligheten. Trots virusets framfart är efterfrågan på kontorslokaler oförändrat stor. Bolagets hyror är låga i förhållande till marknadsmässiga nivåer och kommer därför stiga successivt framöver. Bolaget har även en stor projektportfölj med stor potential för aktieägarna.

Ett annat fastighetsbolag som rasat kraftigt på börsen är hyres- och studentbostadsutvecklaren K2A.

– Det är ett högkvalitativt bolag med framgångsrik historik av värdeskapande. Bolagets bostäder är moderna och effektivt planerade med hållbara byggnadsmaterial. K2A kommer säkerligen kunna skapa stora värden även i en miljö med högre inflation och borttaget statligt investeringsstöd.
 

Annons