Kapitalet flödar in i Norden och Sverige. Sedan 2017 har utländska fastighetsköpare nettoinvesterat 225 miljarder i Norden och 58 miljarder i Sverige, enligt data från fastighetsrådgivaren Pangea Property Partners.

– Transaktionsmarknaden är redan tillbaka på riktigt höga nivåer, säger Mikael Söderlundh, analyschef på Pangea Property Partners, till Realtid, och fortsätter: Det är ganska stora pengar. 200 miljarder kronor motsvarar ungefär hela fastighetsvärdet i Malmö. 

Och nu är de utländska investerarna på väg tillbaka – samtidigt som obligationsmarknaden öppnar upp och bankerna har blivit mer positiva till utlåning till fastighetsaffärer. Under sommaren har bland annat Kungsleden, Fastpartner och K2A gett ut obligationer till hyggliga villkor.

Även oron avseende fastighetsbolagens intäkter har stillats. 

–  När krisen var som mest akut oroade man sig för att hyresgäster skulle gå i konkurs eller hålla inne med hyresbetalningar av strategiska skäl – vilket vi sett i större omfattning i andra länder. Men i Sverige har man ändå varit duktiga på att betala hyror i de flesta segment, säger Mikael Söderlundh.

Allt detta i kombination har fått transaktionsmarknaden att studsa tillbaka snabbare än många aktörer på marknaden förväntat sig. Transaktionsvolymerna i Norden är redan uppe i 20 miljarder euro – motsvarande cirka 210 miljarder kronor – knappt hälften av detta står Sverige för.

–  Fram till sista augusti låg vi i Sverige bara 13 procent efter rekordåret 2019. Men förra året avslutades väldigt starkt så vi tror att 2020 slutar på minus 30 procent ungefär. Det är ändå relativt starkt ur ett historiskt perspektiv, säger Mikael Söderlundh.

Affärer som hjälpt upp siffrorna i Sverige är bland annat den norska byggkoncernen Veidekkes försäljning av fastighetsutvecklingsverksamheten i Norge och Sverige för cirka 8,8 miljarder svenska kronor. Bakom det köpande konsortiet fanns den kända norska miljardären Ivar Tollefsen och rederimagnaten John Fredriksen. Nyfosas köp av 44 fastigheter av SBB i Norden bidrog till statistiken med 4,9 miljarder. Båda dessa affärer gjordes i juni när transaktionsmarknaden precis tinat upp. En månad senare – i juli – köpte Blackstone Group, Nyfosas logistikportfölj för 2,1 miljarder kronor.

–  Det är mycket i pipeline – framför allt på norska marknaden har det gjorts en hel del affärer på sistone, säger han.

Pangea Property Partners prognos är att transaktionsvolymerna i Norden når upp till cirka 365 miljarder kronor innan året är slut. Och enligt en kundundersökning som fastighetsrådgivaren gjort är hela 88 procent av de tillfrågade redo att investera i Norden under 2020 och 2021. Det innebär att andelen hugade köpare nästan dubblerats på några månader.  

Och det är inte bara transaktionsmarknaden som är tillbaka. Även de noterade fastighetsbolagens aktiekurser – som i många fall tog rejält mycket stryk – är tillbaka. Men det är stor skillnad i värderingen av de olika fastighetssegmenten. 

– Skillnaderna har accentuerats under och efter krisen. Fastighetsbolag med exempelvis mycket hyresbostäder, samhällsfastigheter och lager och logistik har gått stark.

Det har gynnat exempelvis K-fastigheter och K2A – fastighetsbolag med affärsmodeller som påminner om varandra. Båda producerar egna hyreslägenheter som de förvaltar. Sagax, med mycket logistik och lager, sällar sig också till börsens vinnare. 

Sämst har det gått för hotell och retail-segmenten. Konkurser inom handeln, blödande butikskedjor och E-handelns explosion har pressat värderingen av bolag med stor andel köpcentrum – som svenska Atrium Ljungberg, finska Citycon och norska Olav Thon.

– Köpcentrumbolagen är lägst värderade vilket säger oss att aktieinvesterarna spår att hyrorna ska sjunka gradvis och ganska markant under lång tid. Både den låga värderingen av många handelsfastigheter och den höga värderingen av logistik och lager har en tydlig koppling till näthandelns utveckling, säger Mikael Söderlundh.

Här är de tio största fastighetsaffärerna i Sverige 2020

Pangea_Property_Partners.jpg