Anders Elgemyr är vd för Jarl Securities. Bakgrund som analytiker och ekonomijournalist.
Krönika

Riksbanken kan blåsa upp priserna med 20 procent till

Trots alla varningar om fastighets- och bostadskrasch så fortsätter priserna bara att stiga. Skälet är centralbankernas stödpolitik som pressar ner räntorna. En ny omgång stöd kan nu vara på väg. Genomförs dessa är det motiverat med ytterligare prisuppgångar med 15-20 procent på kommersiella fastigheter och även på bostadsrätter i Sverige, menar Anders Elgemyr.

Anders Elgemyr
Anders Elgemyr
Uppdaterad 2016-10-28
Publicerad 2016-10-28

Centralbankerna lever i symbios. Det är svårt att kartlägga hur idéerna sprids mellan dem, men USA:s Fed är ledande tankesmedja men de första åtgärderna brukar vidtas i Japan, Kina och England varefter USA följer efter. Sist kommer ECB och allra sist Sverige som inte ens behöver några stöd men där Riksbanken ändå viftar på svansen.

Den politik som centralbankerna levererar är en stödpolitik vars rot återfinns i depressionen efter finanskraschen 1929. Istället för att stimulera ekonomin drog dåvarande Fed istället åt krediterna och minskade likviditeten. Detta förvärrade krisen ytterligare.

Förre Fed-chefen Ben Bernanke forskade kring detta ämne och han har trummat in tesen att centralbankerna måste agera kraftfullt i nedgångar och kriser för att inte upprepa 1920-talets depression. Detta har blivit ett mantra bland centralbanksekonomerna och är numera utbyggt till att genomföra massiva stöd för att stimulera ekonomierna. Stöd som inte ens dras tillbaka när ekonomierna visar tillväxt.

Egentligen är det en utbyggd form av Keynesianism som används. Det finns gott om kritiker emot detta. Men alla invändningar om att stöden inte får fart på ekonomin har man lyckats slå tillbaka med att stöden hittills har varit otillräckliga.

På finansmarknaderna är man mer cyniska och när man talar runt med folk är det lätt att hitta kritiker men politiker i allmänhet har hållit en låg profil i frågan. Storbritanniens premiärminister Theresa May fick stora rubriker i England när hon förra veckan sa:

”Visst har den monetära politiken gett nödmedicin, men även bieffekter. Folk med tillgångar har blivit rikare, medan folk utan har blivit fattigare. Det är dags för en förändring och vi kommer att leverera detta.”
(Guardian 12/10 2016)
https://www.theguardian.com/business/economics-blog/2016/oct/12/monetary-policy-has-an-enormous-impact-on-politics-its-time-for-a-radical-rethink

En ytterligare missil levererades från Tysklands finansminister Wolfgang Schaeuble denna vecka då han hävdade att penningpolitiken har nått sin ände.
http://www.reuters.com/article/us-germany-schaeuble-liquidity-idUSKCN12P2EN

Det här kan innebära att centralbankerna börjar tappa greppet om dagordningen och deras makt i grunden kommer att ifrågasättas. Grafen ovan visar fallande förtroende för centralbankscheferna i USA.

Det finns också gott om röster som kräver att finanspolitiken ska ta över där penningpolitiken hittills dragit ett tungt lass, såsom OECD. I politiska termer handlar det om att länderna ska skuldsätta sig ytterligare för att investera i eftersatt infrastruktur. Det låter bra men kommer förstås att dra upp skuldsättningen i världen ytterligare.

Japan har redan en av världens högsta skuldsättningar och landet fungerar i hög grad som verkstad och testbana för olika typer av stöd.  I Japan har man brottats med svag tillväxt i flera perioder. Redan på 1930-talet lanserade Japan ett brett stödprogram för att få fart på ekonomin. Valutan släpptes fri från guldmyntfoten vilket fick yenen att falla 60 procent mot USD. Samtidigt sänkte centralbanken räntorna och lät statliga medel flyta till allmännyttiga projekt, infrastruktur etc vilket kom från fonder som garanterades av Bank of Japan. En hel del av pengarna gick även till militären som anföll Kina och tog Manchuriet. Den ekonomiska politiken var en framgång och ekonomin tog fart. Men när inflationen satte fart 1936 ville centralbanken strama åt penningpolitiken. Finansministern Takahashi ville ge ut färre obligationer men detta minskade budgeten för militären som ju var djupt inne i en kampanj att ta över Asien med våld. Militären revolterade mot regeringen och tog över makten i Japan och andra världskriget tog istället över, vilket närmast helt slog ut Japans ekonomi.

Källa: Stratfor

Efter att fastighetssektorn small 1991 har Japan kämpat med att få fart på ekonomin med olika stöd och hela 26 stödprogram har sjösatts sedan dess. Japan var tidigt ute med negativa räntor och först ute med stödköp av egna obligationer (QE). Senast är det Abenomics som dominerar vilket är samma recept som tidigare, men extra allt.

Bank of Japan har nu givit sig själv nya mandat vilket kom med en pressrelease den 21 september. Det nya mandatet är subtilt. Man släpper inflationsmålet och siktar in sig direkt på statsräntan och deklarerar att Bank of Japan (BOJ) har som uppgift att hålla tio-årsräntan på noll procents ränta. Med detta mandat följer att staten Japan kan spendera utan begränsning. Om investerarna flyr och börjar sälja japanska statspapper så inte bara kan dessa fångas upp av BOJ – BOJ är till och med skyldiga att fånga upp dem!
 


http://www.bloomberg.com/news/videos/b/7b1f62e9-989c-487b-83bd-0e1cdf87a551

Det här är ytterligare ett steg längre än Draghis uttalande att ECB kommer att göra vad som helst för att rädda Euron, dvs hålla de europeiska bankerna under armarna. Draghis uttalande får ändå ses som ett ensidigt uttalande från honom. När BOJ uttalar det som en doktrin är det mer policymässigt förankrat. Draghis tes har dock sannolikt räddat Italien från räntor kring uppemot 10 procent istället för dagens 1,38% eftersom ECB ju garanterar att obligationsägarna ska gå skadeslösa.

Räntan speglar därför på inget vis risken i det finansiella systemet.

Det återstår att se hur Japan kommer att utnyttja BOJ:s nya mandat. Men vi kan leka med tanken att denna idé om 0 procents ränta på 10-åringar sprider sig till andra regioner precis som andra metoder som lanserats i Japan tagits upp av andra centralbanker.
 

Infogad bild 1

"Fastighetsbolagen gynnas av att räntan faller". Källa: Jarl Securities, Reuters

De börsnoterade svenska fastighetsaktierna värderas idag till 4,1 procent indirekt direktavkastning (driftnetto dividerat med det fastighetsvärde som börsen åsätter via värdering av bolagens aktier). Det är skillnaden mellan bolagens faktiska direktavkastning på fastigheterna (idag 4,7 procent i genomsnitt) och den ränta som fastighetsägarna betalar till banker och obligationsägare (idag ca 2,5 procent effektiv ränta) som skapar vinsterna i fastighetsbolagen. Ju lägre marknadsränta, desto mer tjänar fastighetsbolagen.

Idag har Sverige, och resten av västvärlden, ett inflationsmål på 2 procent. Detta borde vara detsamma som att Riksbanken eftersträvar en ränta strax ovanför 2 procent. Den egentliga inflationen/ränteförväntningen ligger nog snarare kring 1 procent, trots att Riksbanken jobbar med minusränta för att desperat skapa inflation.

Låt oss för enkelhetens skull ändå säga att en lägre förväntad ränta på 0,5 procentenhet kan skapas i samhället. För att minska abstraktionsgraden tittar vi på hur detta skulle slå på aktiemarknaden. För fastighetsbolagen är detta detsamma som att säga att den implicita yielden skulle sjunka från 4,1 procent till 3,6 procent. Det låter kanske inte så dramatiskt men eftersom vi är nära 0-linjen så får man tänka på procenten av procenten. En halv procentenhets nedjustering av räntan innebär att fastigheterna ska uppvärderas med 15%! För ett genomsnittligt fastighetsbolag med en hävstång på 2,7 gånger (fastighetsvärde dividerat med justerat eget kapital) innebär det att den genomsnittliga fastighetsaktien ska värderas upp med 38 procent...!

Detsamma gäller även bostadsmarknaden! Där är de nya amorteringskraven en hämmande faktor. 1-2 procents amorteringskrav är ju faktiskt den större kostnaden för bolåneägarna när räntan kryper ner mot 1 procent varför amorteringskravet blir en effektivt hämmande faktor. För den som köper första bostaden med lån på 85 procent blir ränta plus amortering en kostnad på cirka 3,5 procent per månad. En sänkning av räntan med 0,5 procent ger därmed en sänkning av ränta + amortering på 15 procent vilket direkt kan översättas i att BRF-priserna kan öka upp lika mycket.

Man måste förstå att det är finansiell dynamit som centralbankerna leker med. Vi hade bara önskat att detta hade skett i mer ansvarsfulla händer.

Det är omöjligt att förutspå var och när bubblor brister, men ett hett tips är ju bland högbelånade företag där marknaden för skräpobligationer är särskilt utsatt. Enligt Moodys så är medianbolaget belånat 5xEBITDA idag mot 4,2x år 2008. Den här lånefesten kan ju fortsätta ända till dess att den svagaste länken brister. Den går aldrig att förutsäga men troligen finns den gömd någonstans bland alla de företag som sålt obligationer senaste tiden och som får problem att omsätta dem när de förfaller 4 till 6 år efter utgivandet. Som framgår av diagrammet är det en rätt stor puckel 2012 som utgjordes av skiffergasbolag i USA. Hittills har den dynamiska finansmarknaden i USA lyckts hantera alla problem, såsom Chesapeake när krisen var som störst.


Riksbankens piggsvinsdiagram är detsamma som alla andra centralbanker kan visa upp, nämligen en övertro om den egna analysförmågan.
 
Det man måste fundera på är om centralbankerna inte ens kan analysera marknaden korrekt, varför ska man de då äga makten att påverka den med successivt höjda stöd?
 

Anders Elgemyr är krönikör på Realtid.se. Han är vd för Jarl Securities och har en bakgrund som analytiker och ekonomijournalist.

Platsannonser