De fd toppcheferna på Swedbank är långt ifrån ensamma om att vilja investera i fastigheter. För vem vill inte ha bra avkastning till låg risk när det saknas alternativa investeringar. Kapitalstarka institutioner har de senaste åren investerat tungt i högkvalitativa kontorsfastigheter i storstädernas centrala delar och även bostadsfastigheter har hört till favoriterna.

I Sverige söker sig familjer med större förmögenheter ofta till fastigheter för den stabila avkastningens skull. Pensionskapitalet investerade stort i fastigheter även mitt under finanskrisen 2008, vilket gjorde att den svenska fastighetsmarknaden inte drabbades lika hårt som på andra håll i världen. Visserligen ökade vakanserna men priserna höll sig på fortsatt höga nivåer. Pensionsbolagen har fortsatt att kontinuerligt öka sin fastighetsexponering både genom direktägande och i bolagsform.

Bostadsfastigheter har varit eftertraktade investeringsobjekt ute i landet och särskilt i Storstockholm med sin enorma bostadsbrist och en förväntad årlig inflyttning på omkring 40 000. Den gynnsamma marknaden för bostäder har säkert bidragit till att byggbolaget NCC nu väljer att synliggöra värden för sin verksamhet inom bostadsutveckling och delar ut den till aktieägarna inom kort. Marginalerna är högre för bostadsutveckling än traditionell byggverksamhet. Det finns även planer inom Paulssonsfären att notera bostadsbolag som idag ingår i ägarbolaget Backahill. Ett annat tecken i tiden är mängden av fastighetsbolag som börsnoterats de senaste åren. Många har varit lyckade men det finns ett och annat magplask som slunkit igenom.

Fastigheter har gått bra även utanför Sveriges gränser. Amerikanska riskkapitalbolaget Blackstone räknas numera till världens största ägare av fastigheter med ett värde på omkring 100 miljarder amerikanska dollar. I en intervju med Business Insider berättade CEO Stephen Schwarzman att avkastningen för fastighetsportföljen efter avgifter varit 18 procent, vilket överträffade även deras andra investeringar.

Men tillbaka till Sverige och den låga räntan. Med en låneränta på knappt 3 procent och en direktavkastning på 4-5 procent går det lätt att räkna hem en fastighetsinvestering. Bankernas välvilja till att låna ut pengar till fastighetssektorn har också bidragit till fastigheternas popularitet. Om låntagaren inte kan betala sina räntor och amorteringar kan ju banken alltid överta fastigheterna. Det är klart smidigare för en bank att ta över ett fastighetsbestånd och driva det vidare än en högteknologisk startup. Bankerna har dessutom gjort det förr under finans- och fastighetskrisen i början av 1990-talet och Swedbank i samband med Lehmankraschen.

Det kraftiga suget efter fastigheter i vissa områden har drivit upp priserna till rekordnivåer. Sedan 2008 har fastighetspriserna stigit rejält och direktavkastningen för högkvalitativa kontor i Stockholm har sjunkit från omkring 5,5 procent till under 4 procent. I början av 2000-talet låg direktavkastningen på drygt 6 procent så dagens direktavkastning ligger på historiskt låga nivåer.

Intresset från utlandet har också hjälpt till att hålla efterfrågan och priserna uppe. Utländska investerare uppskattar den svenska marknadens transparens och höga likviditet. De senaste åren har det årligen gjorts fastighetsaffärer i Sverige för omkring 100 miljarder kronor och i fjol uppgick volymerna till omkring 150 miljarder kronor.

Efterfrågan finns men problemet är att det inte finns tillräckligt stort utbud av attraktiva objekt. När priserna för högkvalitativa kontorsfastigheter i bästa läge ligger på toppnivåer och bristen på objekt är påtaglig har kapitalet valt nya och mer riskfyllda vägar. Investerarna vågar sig lite längre utanför tullarna och det är inte bara bostäder som lockar utan även kontor. Detta innebär även ökade risker för bankerna som har en stor exponering mot fastigheter.

Det är den höga efterfrågan som i första hand har pressat upp fastighetspriserna men för att få den stabila avkastningen som så många gillar med fastigheter så bör värdeutvecklingen främst drivas av tillväxten på de underliggande hyrorna. Det har inte alltid varit fallet.

Men om vi räknar med en fortsatt stabil ekonomi för Sverige så kommer hyresgästerna att kunna betala sina kontorshyror även i fortsättningen. Kommer räntan höjas? Högre räntor slår direkt i fastighetsbolagens resultat eftersom det är den enskilt största kostnadsposten. Högre räntor minskar även intresset att investera i fastigheter. Men att räntorna ska öka så mycket att det blir kännbart för fastighetssektorn i närtid tror väl ingen. Belåningsgraderna ligger numera på modesta nivåer.

En skakig inledning av börsåret och fortsatt låga räntor talar ändå för att fler aktörer vill ge sig in i fastigheter trots tecken på överhettning. Kanske fler riskbenägna investerare denna gång. Enligt Dagens Industris granskning köpte de fd toppcheferna på Swedbank fastigheter i Stockholm men även i Örnsköldsvik, Örebro och Skövde.