Att utmana storbankernas extremt lönsamma bolåneaffär är inte lätt. Under torsdagen framkom att nykomlingen Alma Bolån tvingas avveckla verksamheten efter svårigheter att finansiera sitt bolåneerbjudande.

Uppförsbacken för utmanarna är minst sagt brant och framför allt handlar det om finansieringen av utlåningen. Den omskrivna och upphaussade utmanaren Enkla har inte heller kommit någon vart trots ett mycket stort intresse från allmänheten för deras generösa ränteerbjudande.

Det är ändå av godo att fler försöker påverka bolånemarknaden där de svenska storbankerna drar in enorma pengar på bostadsägarnas lånebehov. Visserligen sjönk bankernas genomsnittliga bolånemarginal i fjärde kvartalet 2018 till 1,5 procent. Det är en fortsättning på den press på marginalen som skett sedan toppnivån på drygt 1,7 procent i början av 2017.

Sett i ett historiskt perspektiv är dagens bolånemarginaler mycket feta. För tio år sedan låg marginalen på drygt 0,2 procent. Under perioden sedan dess har stocken av bolån i Sverige vuxit med omkring 150 procent.

Att bolånemarginalerna växt så pass kraftigt över tiden beror enligt Finansinspektionen på att kapitalkraven höjts och riskvikterna för bolån skärpts. Detta har ökat finansieringskostnaderna för bankerna. De har låtit kunderna ta detta och mer därtill, vilket visar att bolånemarknaden har en oligopolistisk struktur i Sverige.

Bakom marginaltappet i fjol ligger framför allt dyrare finansieringskostnader då räntorna klättrade en aning, låt vara att dom fortfarande är negativa för bankerna.  

Ett annat skäl är att konkurrensen på bolånemarknaden har vässats en aning. I princip alla andra bolåneaktörer än storbankerna har en positiv ränta på sin inlåning, till exempel utmanaren Avanza/Stabelo och statliga SBAB. Ändå har de en utmärkt lönsamhet på sina bolåneaffärer.

Sannolikt känner storbankerna av en ökad konkurrens, även om de sammanlagda bostadskreditvolymerna hos de nya aktörerna ännu är försvinnande liten sett till den totala bolånestocken på 3 300 miljarder. Däremot har till exempel Avanza och samarbetspartnern Stabelo lyckats skapa ett mycket starkt inflöde av nya kunder via ett konkurrenskraftigt ränteerbjudande. Tillväxten var överlägsen marknadstillväxten i första kvartalet. Detta har bankerna börjat reagera på, och det enda sättet att få stopp på denna utveckling är att få tillbaka “marginalkunden” genom ett vässat ränteerbjudande.

Flera banker har mycket riktigt också sänkt räntorna på olika löptider. SEB:s erbjudande för bundna lån i tre år är exempelvis likvärdigt med Avanzas erbjudande. Även SBAB har sänkt sina räntor för att locka kunder.

Detta visar att både storbankerna och etablerade bolåneföretag svarar på hotet från nya aktörer. Här sitter förstås storbankerna på ett trumfkort, de kan via sin betydligt billigare finansiering pressa mindre aktörer till underkastelse.

Bankerna gör ju allt för att försvara sina sina vinstmaskiner inom bolån. Betydande delar av bankernas växande intjäning under senare år är kopplat till stigande vinster från kreditgivningen till bostäder. Bankerna är knapphändiga och hemlighetsfulla i sin informationsgivning kring bolåneaffären, men uppskattningsvis är avkastningen på kapitalet drygt 30 procent. Sett till hela bankaffären är detta en mycket hög avkastning som bankerna gör allt för att skydda i möjligaste mån. I första kvartalet 2019 rapporterade SEB en avkastning på eget kapital på omkring 13 procent och Swedbank landade på drygt 15 procent.

Ur ett samhällsperspektiv är den höga lönsamheten, i synnerhet som risken är förhållandevis liten i bolåneaffären, ett bekymmer. Bankerna sysslar med det som nationalekonomerna kallar för “rent extraction”. Det innebär att de i praktiken har “beskattningsrätt” på den svällande bolånestocken.