FI har tagit fram ett förslag för att beräkna ett kapitalpåslag för exponeringar mot den kommersiella fastighetssektorn, när myndigheten bedömer bankernas kapitalkrav. Förslaget presenteras i en remisspromemoria som skickats till sex mottagare. Synpunkter ska vara inskickade senast den 20 december.

Påslaget motsvarar skillnaden mellan en given riskvikt och en banks faktiska genomsnittliga riskvikt för dessa exponeringar. De givna riskvikterna har satts till 35 procent för företagsexponeringar med säkerhet i kommersiella fastigheter. För företagsexponeringar med säkerhet i kommersiella bostadsfastigheter gäller 25 procent.

Baserat på den information som FI har samlat in är det främst kapitalkraven i de tre storbankerna, Swedbank, Handelsbanken och SEB, som påverkas.

Enligt Andreas Håkansson, analytiker på Danske Bank, finns det en klar risk att förslaget, om det implementeras, resulterar i att en eller flera storbanker kan behöva sänka sin utdelningsandel. 

– Bankerna får ungefär 40-50 punkter högre kapitalkrav om och när detta implementeras, det är ju bara ett förslag fortfarande. När man då tittar på hur bankerna är kapitaliserade så tror jag det kan tyda på att vi ska vänja oss vid att de tre svenska bankerna inte ska betala så mycket mer än 50 procent av vinsten i utdelning hädanefter på ett tag, säger Andreas Håkansson till Dagens Industri. 

Bakgrunden till förslaget är att FI bedömer att det finns förhöjda risker i bankernas utlåning med säkerhet i kommersiella fastigheter och att bankerna behöver mer kapital för dessa exponeringar.

FI:s analyser tyder på att banker med egna interna kreditriskmodeller underskattar risken i utlåningen till den kommersiella fastighetssektorn och därför inte har tillräckligt med kapital. Denna sårbarhet är främst kopplad till den historiskt sett unika lågräntemiljö som har rått i Sverige de senaste åren.

FI bedömer att bankernas totala kapitalkrav kommer att öka med i genomsnitt 0,7 procentenheter. Det motsvarar i genomsnitt 3,6 procent av deras nuvarande totala kapitalkrav. Storbankernas kärnprimärkapitalkrav förväntas öka med i genomsnitt 0,5 procentenheter. I nominella tal motsvarar det ett tillkommande kapitalkrav på omkring 5 miljarder kronor per storbank. 

Den svenska banksektorn har stora exponeringar mot fastighetssektorn och lån till kommersiella fastighetsföretag utgör en väsentlig del av bankernas totala utlåning till icke-finansiella företag. Problem och konkurser bland fastighetsföretagen kan därför leda till stora kreditförluster hos bankerna, befarar FI.

Svenska banker har stor exponering mot den kommersiella fastighetssektorn. Betalningsproblem och obestånd hos fastighetsföretagen kan därför medföra kreditförluster för bankerna, vilket kan minska deras kapitalbas, skriver FI.

En stor riskfaktor, enligt FI, är högre lånekostnader som är en riskfaktor för fastighetsföretagens löpande resultat och deras förmåga att fullgöra sina räntebetalningar. En sådan kostnadsökning skulle kunna bero på en höjning av det allmänna ränteläget som medför högre korta räntor. Det skulle också kunna vara resultatet av att banker eller obligationsinvesterare begär större kreditmarginaler för att låna ut pengar till fastighetsföretag. Om lånekostnaderna stiger samtidigt som hyresintäkterna sjunker, kan det innebära att de kommersiella fastighetsföretagen blir hårt pressade. 

Baserat på den information som FI har samlat in är det främst de tre storbankernas kapitalkrav som påverkas. FI bedömer att effekten på kapitalkravet för övriga banker blir förhållandevis liten.