Sedan 1990-talskrisen har priserna på småhus i Sverige ökat realt med 240 procent. Den kraftiga uppgången har föranlett många att dra slutsatsen att de svenska bostadspriserna är övervärderade. Uppgången i bostadspriserna har också gått hand i hand med en stor ökning i hushållens bolåneskulder.

Många länder som har haft en snabb och kraftig skulduppbyggnad har senare fått stora ekonomiska problem i form av fallande bostadspriser, minskad privat konsumtion, ökad arbetslöshet och instabilitet i det finansiella systemet. Med hänvisning till risken för detta har Finansinspektionen och Riksbanken men även internationella organisationer som EU-kommissionen och IMF föreslagit att ytterligare åtgärder bör vidtas vid sidan av de Finansinspektionen redan vidtagit, till exempel amorteringskravet.

Det är förstås viktigt att bedöma riskerna med höga bostadspriser och bolåneskulder och vid behov vidta erforderliga åtgärder. Men det är centralt att de analyser som då görs inte är tendensiösa och att de motåtgärder som vidtas och föreslås hänger ihop med analyserna. Här finns lite att önska.

När EU-kommissionen och IMF bedömer huruvida svenska bostadspriser är övervärderade använder de vanligen tre olika indikatorer: (i) Bostadspriserna i förhållande till hushållens inkomster, (ii) bostadspriserna i förhållande till hyrorna på hyreslägenheter och (iii) en modell där förändringen i bostadspriserna skattas statistiskt utifrån förändringar i så kallade fundamentala faktorer som bland annat realräntan och hushållens inkomster.

Vad säger då resultaten? Jo, att bostadsprisernas andel av hushållens disponibla inkomster ligger långt över det historiska snittet och även bostadspriserna i förhållande till hyrorna. Det finns dock två stora problem med dessa två riskindikatorer.

Det första indikatorn tar ingen hänsyn till att bostadspriserna har ökat kraftigt till följd av kraftigt fallande realräntor. De femåriga reala bostadsräntorna har fallit med mer än 6 procentenheter i Sverige sedan 1995. Mer än hela den faktiska ökningen i de reala bostadspriserna kan förklaras av de fallande realräntorna.

Den andra indikatorn tar ingen hänsyn till att hyrorna i Sverige inte är marknadsprissatta utan bestäms utifrån ett bruksvärdeshyressystem. Hyrorna ökar normalt svagt över tiden och när kraftigt fallande realräntor och även urbanisering bidrar till kraftigt ökade priser på ägda bostäder är det inte konstigt att bostadspriserna ökar kraftigt i förhållande till hyrorna.

Med den tredje indikatorn visar EU att svenska bostadspriser är övervärderade med 12 procent. En ny IMF-studie visar en övervärdering på omkring 10 procent. En Riksbanksstudie från 2016 visar inte på någon som helst övervärdering av svenska bostadspriser. Bedömt utifrån fundamentala faktorer finns därför inga starka belägg för att de svenska bostadspriserna skulle vara kraftigt övervärderade.

Problem kan dock ändå uppstå om de fundamentala faktorerna ändras snabbt och kraftigt. Vid till exempel en global finanskris med kraftigt stigande riskpremier på räntor så kan höga bostadspriser och skulder i ekonomin leda till större problem än i annat fall. Det stora beslutsproblemet är bara vilka åtgärder som ska vidtas för att stävja riskerna för sådana förlopp och hur de ska motiveras.

En åtgärd som förespråkas av bland annat IMF och EU-kommissionen, Riksbanken och Finansinspektionen och som nu också verkar vara uppe på den politiska agendan är ett slopande av ränteavdragen. Jag visade nyligen i en DN-debattartikel att bostadspriserna skulle kunna falla med hela 30 procent om ränteavdragen skulle tas bort helt och hållet från en dag till en annan. Beräkningen gjordes då utifrån en i forskningen vanligen använd teoretisk beräkning. Om det resultaten är korrekt skulle ett snabbt slopande av ränteavdragen bidra till att på kort sikt utlösa det problem som åtgärden är tänkt att motverka på lång sikt. Om avdraget, för att undvika detta, istället trappas ned långsamt skulle åtgärden inte annat än på marginalen på kort sikt minska de risker som anses finnas med dagens höga bostadspriser och skulder.

Enligt de empiriska resultaten i ny IMF:s studie skulle emellertid ett slopande av ränteavdragen i Sverige minska bostadspriserna med enbart 4 procent. Om vi istället utgår från att de resultaten är mer i linje med faktiska förhållanden så skulle vi få en marginell effekt av ett slopat ränteavdrag på bostadspriserna och som därmed inte påtagligt skulle minska riskerna med höga bolåneskulder. Samma studie visar att även ett slopande av hyresregleringen – som såväl EU-kommissionen som IMF också förespråkar som en problemlösare – skulle ha en marginell effekt på priserna på ägda bostäder (också minus 4 procent).

Empiriska studier gjorda på IMF och EU-kommissionen visar också på en mycket svag koppling mellan bostadspriserna och realräntan. Bedömt utifrån dessa studier skulle bostadspriserna enbart sjunka med 1,3 – 1,8 procent om realräntan går upp med 1 procentenhet. Om detta stämmer skulle det krävas en orealistisk stor uppgång i realräntorna för att åstadkomma ett stort prisfall på bostäder. De risker IMF och EU-kommissionen pekar på utifrån de tre indikatorer som de använder hänger med andra ord inte ihop med de statistiskt skattade effekterna av de åtgärder som de föreslår ska minska riskerna.

Enligt min mening har sammanfattningsvis de risker som anses finnas med dagens historiskt sett höga bostadspriser och hushållsskulder samt vidtagna och föreslagna åtgärder svagt stöd i de ekonomiska analyser som gjorts. Det gäller bland annat förslagen om slopade ränteavdrag och avvecklad ”hyresreglering”.

Detta betyder dock inte att det inte kan finnas strukturellt goda skäl att se över nettobeskattningen av ägda bostäder och även ”hyresregleringen”. I IMF:s artikel IV-konsultation för Sverige som kom nyligen hänvisas också till sådana skäl. Men då är det de strukturella skälen som bör vara de bärande argumenten för att vidta dessa åtgärder med beaktande av de övriga för- och nackdelar dessa reformer kan ha. Om dessa åtgärder sedan samtidigt ”anses” minska riskerna med hushållens skuldsättning – även om det uppenbart är svårt att visa empiriskt – så är det i så fall (möjligen) en positiv bieffekt.   

För att undvika förhastade åtgärder som riskerar att leda fel efterlyser jag en mindre tendensiös analys och debatt om riskerna med de svenska bostadspriserna, hushållens skulder och de åtgärder som vidtas eller föreslås.

Robert Boije
Chefsekonom, SBAB och doktor i nationalekonomi