Jakten på avkastning i dagens låga ränteläge och volatila marknader har gjort att investerare, framför allt stora institutioner, länge varit på jakt efter stabila investeringar. Fastigheter har därför varit en populär tillgångsklass de senaste åren. Efterfrågan är enorm men många stora investerare har för vana att ha en stor andel inhemska fastigheter i portföljen. Så kallade REITS (Real Estate Investment Trusts) kan vara ett bra sätt att diversifiera sig, säger Aki Kostiander, portföljförvaltare på United Bankers och ansvarig för ett antal REIT-fonder på bolaget.

– Med en stor inhemsk andel får man den här inhemska konjukturrisken. De måste diversifiera globalt och då är REITS bra, för det är enkelt, de är likvida och man kan allokera taktiskt, säger Kostiander till Realtid.se.

I slutet av mars fick United Bankers tillstånd att marknadsföra hedgefonden Real REIT i Sverige. 

REITS är en investeringsform som startades av USA:s kongress på 60-talet och har sedermera expanderats till ett trettiotal länder globalt. 

Det speciella är att de regleras av en särskild lagstiftning som innebär att bolaget inte betalar bolagsskatt och delar ut 90 procent av sin vinst som utdelning till aktieägarna. Det sker ingen dubbelbeskattning eftersom det enbart är aktieägarna som betalar skatt på utdelningen. 

REITS är fortfarande ganska okända i Sverige eftersom det saknas lagstiftning som stödjer de här, men investerare kan istället investera i Reits-fonder som har exponering mot dessa bolag. 

Kostiander vill se att detta ändras och det inte bara i Sverige.

–  Jag skulle vilja se en ändrad lagstiftning om detta i Norden. För marknaden är glödhet här, speciellt bostadsmarknaden i Sverige. Det håller nästan på att utvecklas till en bubbla här. Ska det byggas mer bostäder så behövs alla möjliga investerare och då är REITS ett bra komplement. Har man det på börsen så har man en transparent aktör och inte en spekulant som kommer och går, säger han.

Det ska tilläggas att det i Finland finns en form av REITS, men som enbart får investera i bostadsmarknaden.

Kostiander menar att det lönar sig att placera genom en fond, men förespråkar mer aktiva sådana istället för ETF:er till exempel. Det finns ett flertal börshandlade fonder med REITS-exponering, varav BlackRocks iShares FTSE NAREIT Mortgage REITs Index Fund är ett exempel. UB:s fonder är dock aktivt förvaltade och följer inget index.

– Om du köper en ETF till exempel så allokerar de utefter marknadskapitalisering, i de större bolagen. Vikten är hög bolag som Unibail Rodamco, som är 30 procent övervärderat jämfört sitt substansvärde. De investerar mycket i till exempel i Storbritannien också, som är ett av världens dyraste fastighetsmarknader, säger han.

Några av fördelarna han lyfter fram med dessa typer av investeringar är att de inte har större incitament att belåna sig för mycket eftersom de inte betalar bolagsskatt.

– REITS tar egentligen så mycket skuld de tycker passar bra vilket i många fall kan vara lägre än vad som vanligtvis finns i noterade fastighetsbolag. Det kan ligga på mellan 25-50 procent, det kanske är någonstans runt 40 procent i genomsnitt och det är ganska lågt för ett fastighetsbolag.

En annan fördel är att investeringar görs över konjukturscykeln vilket innebär att en förvaltare i det långa loppet kan specialisera sig på olika nischer inom sektorn. Det finns specifika Reits för skyskrapor i Manhattan, eller fängelse-Reits.
United Bankers har fem REITS-fonder och den i Sverige lanserade Real Reit har funnits i fyra år.

– Ungefär hälften av portföljen är i "bra" REITS som vi kallar det, som vi vill vara med i på lång sikt och så brukar vi ha en bra dividendavkastning. Det är den viktigaste aspekten i det vi gör, att vi helst väljer Reits med bra kassaflöde eller dividendavkastning. Sedan brukar vi ha olika tematiska positioner i portföljen också. Det kan vara allt från Kina-Reits till bolåne-Reits, det beror helt och hållet på vilken marknad vi tycker är bra. Nu har vi varit exponerade mot till exempel healthcare-REITS, säger Kostiander.

I Sverige ska den nya fonden främst rikta sig mot de stora och kapitalstarka investerarna i första skedet.

– Det är lättare att börja med institutioner när det gäller den tidiga marknadsföringen. Över 90 procent är institutionella placerare. I dagens marknad finns behov av inflationsskydd, så kallad inflation hedge. Och med tiden idag med låg inflation och till och med deflation på vissa håll så får man även en mycket intressant realavkastning genom fastigheter, säger han.

AP-fonderna är några av institutionerna i Sverige som har flera allokeringar till olika globala REITS.

Men REITS har också sina risker och är inte helt okänsliga för konjuktursvängningar, åtminstone på kort sikt. Enligt Alectas investeringschef Per Frennberg har tjänstepensionsbolaget investerat i REITS "av och till" men det gäller att vara försiktig.

– De svänger mer med aktiemarknaden än med fastighetsmarknaden. Sedan är de belånade också. Det har vi absolut inget emot men de uppför sig inte riktigt som direktägda fastigheter, det ska man vara medveten om. Blir det en börskrasch besparas ju inte dem. Det är inget problem för oss på lång sikt men på kort sikt kan det vara lite jobbigt. Det är väl den enda nackdelen egentligen, men annars gillar vi det, säger han.

REITS har hittills legat under den finansiella delen inom index som S&P till exempel, något som drabbade sektorn hårt enligt Kostiander, eftersom mycket inom så kallade financials avyttras under en kris. Det kommer dock en branschförändring i augusti; då ska de klassificeras som en egen tillgångsklass i S&P-indexet och särskiljas från den finansiella sektorn vilken historiskt sett är en av de mest volatila.

– När den här stora förändringen sker på indexsidan så blir REITS ännu mer intressanta , säger Kostiander.