Finans Nyhet

”Stark transaktionsmarknad även i år”

Publicerad

Årets transaktionsvolym på den svenska fastighetsmarknaden kan mycket väl komma upp i nivå med rekordåret 2014, enligt Realtids paneldeltagare.

När de största svenska fastighetsrådgivningsbyråerna i juni presenterade sina halvårsrapporter stod det klart att det tryck som rådde på marknaden under 2014 knappast hade avtagit.

Första halvårets transaktionsvolym var i princip i nivå med motsvarande period under fjolåret, och marknaden har inte svalnat av sedan dess. Realtid.se har med hjälp av Newsec, Cushman & Wakefiled, Savills och Pangea tagit tempen på den svenska fastighetsmarknaden inför höstens slutspurt.

Hur ser prognosen för resten av året ut? Kommer transaktionsvolymen komma upp i nivå med fjolårets höga siffror?

Annons

Max Barclay, managing director, Newsec Sweden

– Oerhört stark transaktionsmarknad även i år. Vi bedömer att den totala volymen kommer att överstiga fjolårets volym och är tämligen övertygade att volymen når en bit över 150 miljarder kronor, vilket betyder nya rekordnivåer.

Anders Nyström, vd, Savills Sverige

Annons

– Vi har redan passerat 100 miljarder kronor och ser positivt på året som helhet. Troligen kommer det att genomföras ytterligare ett par storaffärer och så chanserna är goda att 2015 till och med överträffar förra årets volym, 160 miljarder.

Daniel Anderbring, partner, Cushman & Wakefield

– Vi bedömer att fjolårets historiskt höga transaktionsnivå blir svår att nå i år. Trots att efterfrågan och tillgången på investeringsbart kapital är minst lika stor idag som 2014 så tror vi att utbudet av fastigheter till salu är för litet. Vår bedömning är att det omsätts fastigheter för ca 30 miljarder kronor under det fjärde kvartalet och att transaktionsvolymen för året summerar till ca 130 miljarder kronor.

Annons

Bård Bjølgerud, vd och partner, Pangea Property Partners

– Transaktionsvolymen i Sverige ligger på nästan 100 miljarder kronor hittills i år och vi når sannolikt 140-160 miljarder innan året är slut. Det brukar vara mest aktivitet i fjärde kvartalet och i så fall landar vi på ungefär samma nivå som förra året. Utfallet beror delvis på om några stora strukturaffärer går i mål innan årsskiftet eller inte.

Hur ser den svenska fastighetsmarknaden ut jämfört med övriga nordiska marknader för närvarande?

Max Barclay, managing director, Newsec Sweden

– Både den norska och svenska transaktionsmarkanden förväntas nå nya toppnivåer i år. Dock är den svenska marknaden den starkaste och mest likvida. Marknaden i Finland har återhämtat sig men är fortfarande avvaktande på grund av ostabila förutsättningar för den finska ekonomin framöver.

Anders Nyström, vd, Savills Sverige

– Den svenska marknaden är Nordens största och mest likvida marknad. Fastighetsmarknaden är stark i samtliga nordiska länder och vi förväntar oss att det håller i sig i åtminstone tolv månader till. När vi tittar på transaktionsvolymerna utöver Sverige så visar Norge på en positiv trend med ett flertal genomförda strukturaffärer.

Daniel Anderbring, partner, Cushman & Wakefield

– Norge och Finland är de marknader som sett den största ökningen i transaktionsaktivitet jämfört med 2014. Dock är Sverige fortfarande den klart största marknaden och marknaden med högst likviditet i flest segment, samt att Sverige traditionellt är vägen in i Norden för många utländska investerare. Då avkastningskraven krupit lägre och lägre i Sverige framstår Finland som intressant men frågan om det är billigt hänger samman vilken prognos man har för ekonomins återhämtning och därmed hyresutvecklingen på sikt.

Bård Bjølgerud, vd och partner, Pangea Property Partners

– Om man ser till hela Norden kommer 2015 sannolikt att bli ett rekordår med volymer uppemot 325-375 miljarder kronor. Sverige är den fortsatt största marknaden men Norge har gått mest framåt under det senaste året och är för närvarande en glödhet investerarmarknad. Andelen utländska köpare har generellt sett ökat och vi ser betydande kapitalflöden mellan de nordiska länderna.

Vilka typer av fastigheter tycks vara de mest attraktiva dessa dagar? Vilka är övervärderade och vilka är undervärderade?

Max Barclay, managing director, Newsec Sweden

– Både handels- och logistikfastigheter går starkt i år jämfört med tidigare. Detta är dessutom två segment som attraherar utländska investerare. Ur ett internationellt perspektiv ser dessa investerare utvecklingspotential i båda segmenten och räknar med att de ska kunna förbättra fastigheten/investeringen med sin internationella erfarenhet.

Anders Nyström, vd, Savills Sverige

– Allt är säljbart i dagens marknad. Det finns i princip köpare till alla olika typer av objekt. Konkurrensen är dock hårdast för de fastigheter som lockar institutionella investerare. Jag vill inte peka ut något särskilt segment som övervärderat, men ser historiskt låga direktavkastningskrav för till exempel kontorsfastigheter i Stockholms innerstad, å andra sidan bedömer vi att samma fastigheter ser prisvärda ut i termer av alternativavkastning och avkastning på eget kapital. Ett oroande tecken är dock återkomsten för de så kallade portföljpremierna, där investerare vill betala mer för att förvärva fastighetsportföljer jämfört med styckvis förvärv. Det är ett tecken på att stora portföljer kan vara övervärderade.

Daniel Anderbring, partner, Cushman & Wakefield

– Vi tycker fortfarande att kontor i Stockholms ytterlägen ser attraktiva ut – en stadigt förbättrad hyresmarknad och framtida konverteringsmöjligheter i takt med Stockholms tillväxt talar för denna typ av fastigheter. Den typ av finansiellt drivna köpare som tryckte upp fastighetspriserna genom hög belåning under den förra konjunkturcykeln är inte aktiva idag, och de genomsnittliga belåningsgraderna klart lägre. Vi ser därmed ingen omedelbar risk för övervärdering av fastigheter generellt.

Bård Bjølgerud, vd och partner, Pangea Property Partners

– Marknaden har breddats de senaste åren och idag finns det gott om köpare inom nästan alla segment. Framförallt har det tillkommit köpare på sekundära fastigheter med högre risknivå, vilket har tryckt ihop prisskillnaden mellan bra och dåligt. Det finns också en generell ”rabatt” på direktmarknaden jämfört med aktiemarknaden, där många fastighetsbolag värderas till en substanspremie över 30 procent.

Hur ser trenden ut vad gäller fördelningen mellan portföljer och enstaka förvärv?

Max Barclay, managing director, Newsec Sweden

– Större portföljaffärer utgör den största delen av transaktionsvolymen.

Anders Nyström, vd, Savills Sverige

– Andelen portföljaffärer har aldrig varit större än nu. Dessa affärer motsvarar mer än var tredje affär som genomförs (när vi mäter affärer över 25 miljoner). Portföljaffärer utgör idag mer än 60 procent av den totala transaktionsvolymen.

Daniel Anderbring, partner, Cushman & Wakefield

– Tillgången på kapital och utländska investerares intresse brukar driva transaktionsstorleken och andelen portföljaffärer uppåt – något vi också observerat sedan 2014. Vi har dock sett ett antal ”säljfärdiga” portföljer gå iväg under den perioden och det råder därmed en brist på sannolika strukturaffärer eller större portföljaffärer under den närmaste framtiden.

Bård Bjølgerud, vd och partner, Pangea Property Partners

– Marknaden karaktäriseras just nu av både många och stora affärer, vilket är typiskt för en högkonjunktur. Den genomsnittliga fastighetsaffären ligger omkring 350-400 miljoner, men det finns många investerare som helst köper miljardportföljer. Framförallt de internationella investerarna söker ofta volym och vi har sett flera försäljningar av hela bolags- och fondstrukturer.

Annons