Annons

Annons

AP-fondernas fastighetsutmaning

AP-fonderna storsatsar på fastigheter men har hittills inte hittat rätt när det gäller ägarstyrningen. Att skjuta brett och snabbt håller inte i längden.

Per Agerman
Per Agerman

Per Agerman

Journalist och återkommande krönikör på Realtid.se.

Helägda bolag, gemensamt ägda bolag, investeringar genom externa förvaltningsmandat och strukturer, investeringar i noterade aktier. De svenska AP-fonderna skjuter brett när det gäller fastighetsinvesteringar.

Under de senaste åren har avkastningen varit god men frågan är om denna uppgångsperiod är en långsiktigt användbar måttstock? Frågan är också hur långsiktiga AP-fonderna är på fastighetsmarknaden, eller rättare sagt; om de har funnit den optimala ägarformen på längre sikt?

Även om fastigheter inte är något nytt inslag i AP-fondernas portföljer så ska man betänka att dagens Vasakronan skapades så sent som 2008 då AP Fastigheter tog över det statliga ägda bolaget med samma namn. Sedan dess har AP-fondernas uppfinningsrikedom varit stor när det gäller att fylla portföljerna med nya fastighetsbestånd.

Annons

Annons

I fallet Rikshem satsade Fjärde AP-fonden (tillsammans med AMF) på ledningskonstellationen Mats Mared, Jan-Erik Höjvall och Ilija Batljan. Uppbackade med en rejäl påse pengar gjorde trion en köpräd över landet och levererade avkastning i toppklass. För besväret kunde de skörda ett incitamentsprogam så förmånligt att det nästan var löjligt.

Kanske var det priset pensionsfonderna var tvungna att betala för att få chansen att samla denna namnkunniga skara under samma tak. Men man kan fråga sig om ägarstyrningen varit optimal när det senare visat sig att trion i princip verkar ha kört Rikshem efter egen pipa. Från ägarhåll har man också haft svårt att trovärdigt försvara ersättningspaketen.

Den senaste tidens händelseutveckling har inte direkt stärkt förtroendet. Rikshem-topparna är borta eller på väg ut och Fjärde AP-fondens vd Mats Andersson har tillkännagivit sin avgång. Hur kunde allt detta ske i ett av marknadens mest framgångsrika fastighetsbolag?

Vän av ordning säger kanske att det där kan ju hända den bästa och det var faktiskt bara en AP-fond inblandad. Låt oss därför istället titta på Cityhold, fastighetsbolaget som skulle handplocka fastigheter i europeiska storstäder med en ägarhorisont på 30-40 år. Här var det Första och Andra AP-fonden som stod för fiolerna.

Cityhold verkar till skillnad från Rikshem ha präglats mindre av ekonomiska excesser men ur ägarstyrningssynpunkt blir det även här en plump i protokollet. Bolaget avvecklades under hösten blott fyra år efter starten i och med att portföljen slogs ihop med ett bestånd ägt av amerikanska TIAA-CREF. Förvaltningen sköts numera externt av TH Real Estate.

Cityholds långsiktiga ägarperspektiv med en egen effektiv förvaltning som ledord blev det alltså inte mycket av. En intressant detalj i sammanhanget är att bolaget saknade en permanent vd under sina sista 18 månader. Exakt vad som gick fel i Cityhold är fortfarande oklart men ägarengagemanget kan ifrågasättas.

Att med en miljardstinn kassa köpa och sälja fastigheter på en uppåtgående marknad är betydligt lättare än att gneta på och krama marginaler ur ett befintligt bestånd på en stagnerande marknad. Rikshem och Cityhold är därför två illavarslande exempel. Uppläggen visade sig ju inte hålla ihop ens på en stekhet marknad.

Utmaningen för AP-fonderna inför framtiden är därför hur de ska strukturera och bemanna sina fastighetsprojekt. Vad är ett rimligt incitamentsprogram i ett AP-fondsdelägt fastighetsbolag? Hur stor frihet ska nyckelpersonerna få att köra efter en egen agenda?

I en transaktionsintensiv verksamhet kommer man sedan osvikligen att få brottas med frågor som rör värderingar, varför vissa objekt blir tillgängliga och andra inte, vad motparten har för intressen och hur arvodena ska fördelas till mäklare och rådgivare.

Hittills har vi inte sett svaret på hur AP-fonderna ska tackla dessa utmaningar på ett konsekvent och trovärdigt sätt. AP-fonderna verkar så här långt närmast vara inne i någon sorts "pröva-och-se-fas". Det skjuts brett och det går snabbt.

Två exempel från de senaste månaderna är att Tredje AP-fonden ingått ett samarbete med Balder kring nyproducerade bostäder och att Första AP-fonden bildat samriskbolag med ICA Fastigheter (och köpt en portfölj av ICA). Här vilar ansvaret stort på att AP-fonderna agerat korrekt vid bedömningen av affärsuppläggen men också att de agerar långsiktigt och inte låter sig duperas av sina samarbetspartners.

Ett annat aktuellt exempel är Norrporten som ägs av Andra och Sjätte AP-fonden. Bolaget har flaggat för en börsnotering i närtid men nu visar det sig att ägarna också valt att titta på exitalternativ utanför börsen. Castellum bekräftade så sent som på tisdagsmorgonen att man är en tänkbar spekulant på Norrportens portfölj.

En exit utanför börsen är måhända bättre än en regelrätt notering i ett skakigt börsklimat. Men det var det där med långsiktigheten. Norrporten har varit en av årets mest förväntade börsnoteringar och andas kvalitet. Att föda börsen med bra bolag är ett uppdrag som alla ägarsfärer har ett intresse av. Så varför inte vänta ett tag till om en notering inte går att genomföra just nu? Än så länge har inte ägarsidan tagit ställning men snart lär vi få besked om Norrportens vidare öden.

Sammantaget är bilden att vi har en sfär där fem AP-fonder var för sig är stora aktörer på fastighetsmarknaden samtidigt som ägarformer och strategier känns luddiga i kanten. Det blir ett problem när många är med och slåss om tillgången till pensionsspararnas köttgryta.

Kanske är just fondernas friare placeringsregler för fastigheter och den heta marknaden den perfekta grogrunden för småpåvar som vill bestämma i den egna lekstugan eller för nätverksproffs att stärka den egna positionen. Då krävs närvarande och tydliga ägare med långsiktiga mål som kan dra upp ramar och ge mothugg vid behov.

Men just nu talar allt för att mycket lite kommer att förändras de närmaste åren. Fjolårets förslag till förändring av AP-fondernas styrning och antal skulle inte (även om det inte skrotats) ha haft någon större effekt när det gäller fastighetsinvesteringarna. Regeringens förslag var att dagens samverkan mellan AP-fonderna på fastighetsmarknaden skulle fortsätta på ungefär samma sätt. För andra alternativa investeringar skulle istället en högre grad av samordning och kompetenscentrum byggas upp.

Fastigheternas särställning i AP-fondernas portföljer ser alltså ut att förbli huvudregeln även framöver. Fler exempel liknande Rikshem och Cityhold är därför att vänta så länge fonderna fortsätter att skjuta brett och snabbt från höften.

Annons

Annons

Tidigare krönikor

Senaste krönikorna